Hypothekenrechner

 Wer eine Immobilie erwirbt und diese finanzieren muss, ist auf eine solide Finanzierung der Banken angewiesen. Zwar garantieren die Kreditinstitute bei einer Immobilienfinanzierung den Kunden für eine bestimmte Zeit den Zinssatz, doch was nützt eine Zinssatzgarantie, wenn sich nach Abschluss der Hypothekendarlehen herausstellt, dass der Zinssatz bei einer anderen Hypothekenbank viel günstiger zu bekommen war.

Damit diese Fehlplanung von vornherein ausgeschlossen werden kann, sollte jeder Immobilienerwerber vor Abschluss seiner Kreditverträge einen Hypothekenvergleich anstellen.
Die Art und Weise, wie man einen Hypothekenvergleich anstellen kann, ist unterschiedlich. Viele Tageszeitungen geben in ihrem Wirtschaftsteil einen Überblick über die Konditionen einzelner, meist bekannter Kreditinstitute.
Um einen repräsentativen Überblick zu bekommen, sollte man einen Hypothekenvergleich im Internet durchführen. Auf den Seiten diverser Anbieter werden dem Interessenten nach Eingabe der entsprechenden Daten die Konditionen für eine Hypothek aufgezeigt.

Will man sich lediglich vage über die Höhe der Zinsen informieren, reicht die Auflistung der günstigsten Anbieter im allgemeinen aus. Wer jedoch wirkliches Interesse hat und einen Hypothekenvergleich durchführen möchte, um die günstigsten Konditionen für ein eigene Baufinanzierung zu erhalten, sollte einen Anbieter wählen, der neben einem Hypothekenvergleich zusätzlich noch einen Hypothekenrechner auf seiner Homepage platziert hat. Ein solcher Hypothekenrechner bietet nicht nur die Möglichkeit, die Höhe der monatlichen Raten für eine Hypothek auszurechnen, was bei einer Immobilienfinanzierung oftmals das Hauptkriterium ist. Vielmehr kann der Interessent anhand der Rechenmaske unterschiedliche Möglichkeiten durchspielen. So kann er die Entwicklung der Monatsrate beeinflussen, wenn er z.B. eine Sondertilgung plant. Auch die Länge der Laufzeit einer Hypothek ist entscheidend für die Höhe der Rate; wird diese recht kurz angesetzt, rechnet der Hypothekenrechner eine höhere Rate aus als wenn eine Laufzeit von 10 Jahren oder länger geplant ist. Zudem kann man anhand des Rechners ersehen, wie teuer eine Restschuldversicherung ist. Als zusätzliche Absicherung der Hypothek wird eine solche Versicherung von den Hypothekenbanken meist vorausgesetzt. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, eine Risikolebensversicherung abzuschließen, die meist günstiger ist.

Nachdem der Interessent einen Hypothekenvergleich durchgeführt hat, besteht die Möglichkeit, diesen zu kontaktieren und ihn um ein entsprechendes Angebot für die Finanzierung zu bitten.

Ein Hypothekenvergleich ist im Übrigen auch dann sinnvoll, wenn bereits eine Immobilienfinanzierung läuft und die Zinsbindung sich dem Ende neigt. Spätestens nach 10 Jahren ist es möglich, die laufenden Kreditverträge zu kündigen und sich einen anderen Anbieter zu suchen. Wer sich frühzeitig auf die Suche macht und durch einen Hypothekenvergleich einen günstigeren Anbieter gefunden hat, kann sich die Zinsen durch ein Forward-Darlehen bis zu drei Jahre im Voraus gegen einen geringen Aufschlag sichern.
 

Wer sich selbst einen ersten Überblick über die Höhe der monatlichen Raten für eine abgeschlossene Hypothek machen möchte, kann sich mit dem Hypothekenrechner unterschiedliche Möglichkeiten ausrechnen.

Dazu ist es zunächst einmal erforderlich, dass man sich entscheidet, welcher Betrag durch den Hypothekenrechner überhaupt errechnet werden soll. Normalerweise lässt man sich die monatliche Rate in Verbindung mit der Restschuld errechnen, sodass dieses Feld entsprechend anzuklicken ist. Alternativ kann aber auch der Zinssatz oder die Laufzeit der Hypothek errechnet werden, was aber die zutreffende Eingabe der anderen Daten voraussetzt.

Lässt man sich durch den Hypothekenrechner die monatliche Rate errechnen, muss man den erforderlichen Darlehensbetrag in die Rechenmaske eingeben. Ergänzende, die Höhe der Rate beeinflussende Daten wie eine Abschlussgebühr für die Erteilung der Hypothek, den aktuellen Zinssatz nebst anfänglicher Tilgung werden in die folgenden Felder in dem Hypothekenrechner eingegeben.
Bevor dann die Rate errechnet werden kann, muss noch das Zahlungsintervall sowie die gewünschte Laufzeit des Hypothekendarlehens eingegeben werden. Ist eine tilgungsfreie Zeit gewünscht oder ist eine jährliche Sonderzahlung möglich, muss dieses in die Rechenmaske des Hypothekenrechners eingegeben werden.

Sind dann alle erforderlichen Werte in den Hypothekenrechner eingegeben, kann durch Anklicken des Buttons zur Berechnung die monatliche Rate errechnet werden.
Im Ergebnis wird einerseits die Höhe der Rate aufgezeigt. Andererseits erfährt der Nutzer aber auch neben dem anfänglichen und effektiven Jahreszins den tatsächlichen Gesamtaufwand für das Hypothekendarlehen, der sich aus dem Darlehensbetrag sowie aus den Zinsen und Gebühren zusammensetzt.

Ein Tilgungsplan rundet die Berechnung ab und gibt einen Überblick über die Beträge, die während der Laufzeit für Tilgung und Zinsen aufgewandt werden müssen.

Der Hypothekenrechner hat den Vorteil, dass der Nutzer unbegrenzt die Möglichkeit hat, sich anhand der ihm zur Verfügung stehenden Daten auch Alternativen errechnen zu lassen, etwa wenn er eine längere Laufzeit oder eine evtl. höhere Sonderzahlung wählt. Zudem ist das Angebot kostenlos.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft wird die Beschlüsse der Bundesregierung mit Freude aufgenommen haben, dass es nunmehr wieder möglich sein wird, selbst genutztes Wohneigentum durch die Erwerber staatlich zu fördern. Denn nachdem die Regierung vor einigen Jahren die Kürzung und wenig später auch die Abschaffung der Eigenheimzulage beschloss, konnten sich gerade Menschen mit einem vergleichsweise geringen Einkommen den Erwerb einer Immobilie nicht mehr leisten, für die das Gesetz eigentlich gedacht war, sodass die Zahl der Bauanträge dramatisch sank.
Nun ist mit dem sogenannten "Wohn-Riester" Abhilfe geschaffen worden. War es bisher nur möglich, die Riester-Förderung als Ergänzung zur gesetzlichen Rentenversicherung in Form einer kapitalgedeckten Versicherung abzuschließen, in die dann die beantragte Förderung seitens der Staates floß, so kann diese staatliche Förderung nun auch dazu verwandt werden, ein Hypothekendarlehen, das für die Finanzierung einer Immobilie benötigt wird, abzuzahlen. Die Regelung selbst tritt rückwirkend zum Jahresbeginn 2008 in Kraft.
Um die Höhe der Förderung zu ermitteln muss geklärt werden, wie viele förderwürdige Personen in dem Haushalt leben. So gibt es für Ehepartner eine staatliche Grundförderung von jeweils 154 € sowie für jedes Kind 185 € pro Jahr. Positiv auf die Förderung wirkt sich aus, wenn das Kind erst im Jahr 2008 geboren wurde. Dann wird seitens des Staates 300 € gezahlt. Anders als beim Kindergeld erhöht sich die Riester-Förderung ab einer Anzahl von drei Kindern jedoch nicht.
Um eine Riester-Förderung und Hypothek abzuschließen, muss der Erwerber der Immobilie einen klassischen Riestervertrag abschließen. Mit der zu finanzierenden Bank wird zwecks Finanzierung des Objektes ein Hypothekendarlehen abgeschlossen. Um den Wohn-Riester dann auch tatsächlich für die Immobilie zu nutzen, erklären die Darlehensnehmer, dass die vom Staat gezahlte Riester-Förderung in voller Höhe als Tilgung für das Hypothekendarlehen verwandt werden soll.
Im Vorfeld sollte aber geklärt werden, ob die staatliche Förderung wirklich in voller Höhe gezahlt wird. Denn nur wenn der Riestervertrag mit 4 % des Jahresbruttoeinkommens bespart wird - bei einem höheren Bruttoverdienst ist die Summe auf 2100 € pro Jahr begrenzt -, zahlt auch der Staat die volle Riester-Förderung. Ebenso muss bei der Tilgungsvereinbarung bedacht werden, dass die Kinder, die zu Beginn der Finanzierung die Grundförderung erhalten haben, mit den Jahren diese nicht mehr bekommen, da sie selbst mittlerweile eigenes Einkommen haben oder ausgezogen sind. Um die Tilgung dann aber dennoch in der vereinbarten Höhe weiter zahlen zu können, muss die fehlende Summe dann aus eigenen Barmittel ergänzt werden.
Eine gute Nachricht gibt es auch für Altverträge. Hier ist es möglich, eine bestimmte Summe vor Ablauf der Ansparphase herauszunehmen und diese zur Tilgung der Hypothek einzusetzen. Hat man seitens des Gesetzgebers zuerst überlegt, dass nur 50 bzw. 75 % des Kapitals verwandt werden darf so ist nunmehr klar, dass die gesamte bisher eingezahlte Summe zur Tilgung eingesetzt werden kann. Die Mindestentnahme beträgt jedoch 15000 €, die bis zum Ablauf der Ansparphase auch wieder eingezahlt werden muss, sodass diese Form der Tilgung nur bedingt zu empfehlen ist.

Wer für eine größere Anschaffung oder nötige Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung nicht genügend Geld angespart hat, wird sich die Summe von seiner Bank leihen müssen. Für Kreditnehmer ohne eine eigene Immobilie geschieht dies durch einen Verbraucherkredit; ist man jedoch Eigentümer einer Immobilie, kann das Vorhaben durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Der Vorteil besteht für den Darlehensnehmer darin, dass er ein Hypothekendarlehen zu wesentlich günstigeren Konditionen erhalten kann, als wenn er einen Verbraucherkredit benötigt. Unbedingt sollte hierfür auch der Hypothekenrechner herangezogen werden.
Zudem ist es möglich, die Laufzeit für die Darlehenshypothek über einen sehr langen Zeitraum abzuschließen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Kredit nicht nur für eine Renovierung am Objekt verwandt wird, sondern für den Erwerb einer Immobilie benötigt wird und somit von einem sehr hohen Darlehensbetrag auszugehen ist. Dann läuft der Vertrag unter Umständen 30 Jahre, wenngleich nach maximal 10 Jahren die Zinsbindung endet und der Darlehensnehmer die Möglichkeit hat, sich für die folgenden 10 Jahre einen anderen Darlehensgeber zu suchen.
Abgesichert wird ein Hypothekendarlehen durch die Eintragung in das entsprechende Grundbuch. Dazu ist es erforderlich, dass der Darlehensnehmer nach Bewilligung durch die Bank einen Notar aufsucht, der die Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber notariell beurkundet und dem Grundbuchamt zur Eintragung weiter leitet.
Für die darlehensgebende Bank hat die Absicherung den Zweck, dass sie für den Fall, dass der Darlehensnehmer mit der Zahlung der vereinbarten Raten in Rückstand gerät oder diese ganz einstellt, die ausstehende Summe im Wege der Zwangsversteigerung der Immobilie eintreiben kann.
Für den Fall, dass der Darlehensnehmer weitere Darlehen benötigt, die er ebenfalls durch Eintragung eines Hypothekendarlehens im Grundbuch absichern möchte, sei darauf hingewiesen, dass diese immer wieder aufs Neue mit Kosten für Notar und Grundbuchamt verbunden sind, sodass im Vorfeld überlegt werden sollte, wie viel Geld wirklich benötigt wird.
So könnte man evtl. mit einem Hypothekendarlehen auskommen.