Hypothekenrechner

Vom Grundprinzip handelt es sich bei beiden Begriffen um ein dingliches Recht an einer Immobilie. Das kann sowohl ein bebautes als auch ein unbebautes Grundstück sein. Die rechtliche Basis der Hypothek stellt das BGB dar. Im Paragrafen 1113 ist geregelt, welchen Mindestinhalt eine Hypothek haben muss. In jedem Falle aber muss einer Hypothek eine konkrete Forderung zugrunde liegen. Der dazu übergebene Hypothekenbrief kann gehandelt werden. Das bedeutet, dass auch die Bank die das Darlehen ausgereicht hat, den Hypothekenbrief an Dritte, zum Beispiel eine andere Bank oder eine Investmentgesellschaft verkaufen kann. Eine zwingende Voraussetzung für die Umwandlung einer Hypothek in eine Eigentümergrundschuld ist, dass das verbundene Darlehen vollständig getilgt ist. Nur in diesem Fall erhält man nämlich eine Löschungsgenehmigung.

Damit kann man zum Notar gehen und die Änderung der Grundbucheintragung von der Hypothek zur Eigentümergrundschuld vornehmen lassen. Eine Eigentümergrundschuld hat einige Vorteile. Sie kann genutzt werden, wenn man erneut eine Hypothek benötigt. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld macht auch dann Sinn, wenn man für eine Baufinanzierung mehrere Darlehen benötigt. Dann kann man nämlich damit einen guten Rangplatz für die umfangreichste Finanzierung frei halten. Ein vorderer Rang bringt in jedem Fall Vorteile bei den Zinsen, die die Bank für eine Hypothek erhebt. Bestimmte Größenordnungen bei der Baufinanzierung bekommt man ohnehin nur, wenn das sichernde dingliche Recht auf Rang 1 oder 2 im Grundbuch eingetragen werden kann.

Wer sich jetzt dazu entschließt, eine Hypothek in Anspruch zu nehmen, der kommt bei den darauf zu entrichtenden Zinsen so günstig weg wie nie zuvor. Wer bereit ist, variable Zinsen in Kauf zu nehmen, der darf beim Ausschöpfen der Beleihungsgrenze von maximal achtzig Prozent mit einem Zinssatz von weniger als zwei Prozent rechnen. Wer mit seinem Baudarlehen nur bis an die Sechzig- Prozent- Grenze beim Beleihungswert heran reicht, der kann derzeit mit Zinsen von weniger als 1,75 Prozent rechnen, wenn er in seinem Vertrag zur Hypothek einen variablen Zinssatz vereinbart.

Bei einem festen Zinssatz kommt es einerseits auf den prozentualen Anteil der Finanzierung am Beleihungswert und andererseits auf die Laufzeit der Zinsbindung an. Wer nur sechzig Prozent vom Beleihungswert als Kredit benötigt und eine Zinsbindung für fünf Jahre haben möchte, ist schon mit knapp über drei Prozent dabei. Auch wenn der Kredit den ermittelten Beleihungswert um zehn Prozent überschreitet und man eine Zinsbindung von 25 Jahren vereinbaren möchte, muss man nur mit knappen fünf Prozent rechnen. Angesichts solcher Konditionen lohnt es sich natürlich auch, über eine Umschuldung nachzudenken. Das kommt selbst für diejenigen in Frage, bei denen erst in einigen Monaten möglich ist, den Kredit abzulösen. Sie können sich diese Rahmenbedingungen für eine spätere Hypothek auch über ein so genanntes Forwarddarlehen sichern. Wer ein solches Vorgehen beabsichtigt, sollte schon bald reagieren, denn es ist davon auszugehen, dass die paradiesischen Bedingungen für Hypotheken in Deutschland nicht mehr allzu lange anhalten werden.

Die Hypothek an sich ist ein Recht Dritter an einem Grundstück oder einem Gebäude. Allerdings besteht hier immer ein konkreter Zusammenhang mit einem Darlehen. Dort besteht im Moment die günstige Situation, dass man sich besonders gute Konditionen dafür sichern kann. Doch was ist, wenn man erst in einigen Monaten mit dem Bau beginnen möchte? Dann kommt das Forwarddarlehen ins Spiel.

Im Sinne der gesetzlichen Regelungen stellt das Forwarddarlehen ein ganz normales Annuitätendarlehen dar, wie es auch bei der Hypothek gebräuchlich ist. Mit dem Forwarddarlehen sichert sich der Kreditnehmer ein Darlehen, das in der Zukunft zu konkret festgelegten Konditionen in Anspruch genommen werden kann. Dabei kann der Zeitpunkt der Ausreichung des Darlehens mehrere Jahre in der Zukunft liegen. Während früher diese Form der Hypothek nur gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen zur Verfügung stand, ist sie heute für jedermann zugänglich. Unterschieden wird in der Praxis nach einem echten und einem unechten Forwarddarlehen für Hypotheken.

Der dort zugrunde liegende Unterschied findet sich im Beginn der Laufzeit der Zinsbindung. Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindung erst mit dem Tag der Ausreichung des gesicherten Darlehens. Bei einem unechten Forwarddarlehen läuft die Zinsbindungsfrist bereits ab dem Tag, an dem man sich das Recht auf ein Forwarddarlehen sichern lässt. Der Startschuss für die praktische Anwendung des Forwarddarlehens auf Hypotheken fiel im Jahr 1996. Heute wird es auch für Börsenspekulationen im Bereich des Forex Handels genutzt, denn es hat sich auch auf dem internationalen Finanzparkett durchsetzen können und bietet seit jüngster Zeit auch die Chance, ein Fremdwährungsdarlehen zu vorher ausgehandelten Konditionen aufnehmen zu können.

Dass viele Bauwillige weltweit die derzeit günstigen Zinsen für Hypotheken ausnutzen, zeigen auch die Statistiken, die von der Schweizer Coop Bank im Januar 2010 veröffentlicht wurden. Die Bank verzeichnet bei den Hypothekenanforderungen im Jahr 2009 ein sattes Plus von fünf Prozent. Das gibt insofern zu denken, als man eigentlich hätte annehmen sollen, dass sich die Menschen mit größeren Investitionen infolge der durch die Finanzkrise entstandenen Unsicherheiten zurück halten würden. Das ist nicht der Fall und die Ursachen sind vielfältig. Einerseits haben die Menschen erkannt, dass die Immobilien eine sichere Geldanlage darstellen und dadurch auch besonders gut als Altersvorsorge genutzt werden können. Die Altersvorsorge steht im Moment ohnehin im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit, da viele Staaten mit leeren Töpfen bei der staatlichen Renteversicherung zu kämpfen haben. Ein zweiter relevanter Punkt sind die günstigen Zinsen, die man schon seit einigen Monaten für Hypotheken angeboten bekommt.

Der dritte Punkt, der zu diesem rasanten Wachstum beim Hypothekenumsatz beigetragen hat, ist der Fakt, dass die Banken neuerdings bereit sind, deutlich größere Risiken bei der Vergabe von Immobilienfinanzierungen einzugehen. Es werden auch Finanzierungen genehmigt, mit deren Daten sich noch vor einem Jahr kaum ein Kreditinteressent gewagt hätte, überhaupt bei der Bank vorzusprechen. Das macht deutlich, wie sehr die Banken auf die Gewinne aus dem Kreditgeschäft angewiesen sind. Gegenüber allen anderen Krediten hat die Hypothek für die Banken den Vorteil, dass es einen Wertgegenstand gibt, den man bei einem Zahlungsausfall verwerten kann, um seine Forderungen daraus zu befriedigen.