Hypothekenrechner

Wenn man in eine Situation kommt, in der man die Raten für eine Hypothek ganz oder teilweise nicht mehr bezahlen kann, ist schnelles Handeln angesagt. Am besten, man nimmt so früh wie möglich Kontakt mit der Kreditbank auf. Gemeinsam lassen sich fast immer Lösungen finden, wie man eine Kündigung der Baufinanzierung und damit auch das Risiko einer Vollstreckung im Wege einer Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilien verhindern kann. Es stehen gleich einige Varianten zur Verfügung, mit denen man eine Baufinanzierung auch unter schwierigen Bedingungen noch retten kann. So könnte man beispielsweise mit der Bank eine Tilgungsaussetzung für einige Zeit vereinbaren.

Der Ausgleich der ausfallenden Zahlung kann entweder über eine minimale Ausstockung der danach über die Restlaufzeit des Kredites zur zahlenden Raten oder über eine Verlängerung der Laufzeit der Baufinanzierung erfolgen. Als zweite Variante steht die Reduzierung der Höhe der Tilgung zur Verfügung. Diesen Weg gehen die Banken bei einer Baufinanzierung heute oft aus dem einzigen Grunde mit, weil sie wissen, dass bei einer Zwangsversteigerung angesichts der allgemeinen Lage auf dem Immobilenmarkt keine besonders hohen Erlöse heraus zu holen sind und sie ohnehin auf einer Restforderung sitzen bleiben würden. Außerdem ist eine Zwangsvollstreckung auch für die Bank mit hohen Aufwendungen verbunden, die angesichts einer kleineren Kreditsumme gar nicht lohnenswert sind. Bringt das alles keinen Erfolg kann man mit der Bank zur Aufrechterhaltung des Vertrages zur Baufinanzierung auch über das Einbringen zusätzlicher Sicherheiten verhandeln. Dazu eignen sich Guthaben, die man in verschiedenen Verträgen zur Altervorsorge angesammelt hat. Einzig die staatlich geförderten Renten dürfen zur Absicherung einer Baufinanzierung nicht verpfändet werden. Auch Aktien können als Sicherheiten angeboten werden. Hier muss man aber wissen, dass es hier unterschiedliche Anrechnungspraktiken gibt. Aktien von Unternehmen, die im DAX oder einem vergleichbaren Index gelistet sind, können mit bis zu achtzig Prozent ihres Nennwertes berücksichtigt werden. Andere Aktien werden teilweise überhaupt nicht angerechnet. Ein gleiches Vorgehen gilt auch für Anteile an den verschiedensten Fonds. Letztlich wäre auch eine Umschuldung zur Ablösung einer gefährdeten Baufinanzierung eine Chance, einer Zwangsversteigerung entgehen zu können. Dazu sollte man vor allem seine Versicherungspolicen genauer anschauen. Rentenverträge und Kapital bildende Lebensversicherungen können nicht nur verpfändet, sondern auch beliehen werden, ohne dass man den daraus resultierenden Versicherungsschutz verliert. Darlehen sind maximal bis zur Höhe des aktuell ermittelten Rückkaufswertes möglich. Da diese Summen vom Versicherten bereits eingezahlt und über die Rendite erwirtschaftet worden sind, bekommt man solche Darlehen zur Ablösung einer kritischen Baufinanzierung auch in schwierigen Einkommensverhältnissen. Das hängt damit zusammen, dass die Kreditsumme auf unterschiedliche Weise verrechnet werden kann. Das kann einerseits über eine Erhöhung der Prämien über die restliche Laufzeit geschehen oder man vereinbart mit der Gesellschaft eine Reduzierung der garantierten Ablaufleistung in Höhe des Kreditvertrages. Dadurch geht die Versicherung im Gegensatz zur Bank, die eine Hypothek ausreicht, überhaupt kein wirtschaftliches Risiko ein. Kreditsummen oberhalb des jeweiligen Rückkaufswertes werden in aller Regel nicht gewährt. Wissen muss man bei einer solchen Ablösung einer Baufinanzierung allerdings, dass der Kreditbetrag am Ende steuerlich als ausbezahlte Versicherungsleistung zählt und bei der Ermittlung der zu entrichtenden Abgeltungssteuer mit berücksichtigt wird.

Im Gegensatz zu den frei verwendbaren Krediten, die lediglich über eine Schufa Anfrage und den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens aus einem ungekündigten Arbeitsvertrag mit abgelaufener Probezeit abgesichert werden und bei denen man oftmals nicht einmal Abschlussgebühren für den Kreditvertrag bezahlen muss, verursacht eine Hypothek im Einzelfall recht erhebliche Nebenkosten. Diese sollte man bei der Finanzplanung für das ins Auge gefasste Bauvorhaben unbedingt mit berücksichtigen. Soll die Hypothek zum Kauf einer Immobilie verwendet werden, dann beginnen die Gebühren bereits bei der Vermessung des Grundstücks. Konkret geklärte Grenzen sind einerseits für die Rechtssicherheit des Kaufvertrages notwendig und fließen andererseits als ermittelte Fläche in die Ermittlung des Verkehrswertes mit ein. Dieser wiederum bildet dann die Basis für die Errechnung des Beleihungswertes durch die Banken. Häufig fordern die Banken dazu sogar ein separates Wertgutachten eigens für die Bestellung einer Hypothek ein. Hier stehen zwei Möglichkeiten der Abrechnung zur Auswahl. Bei einigen Banken ist es üblich, dass der Kreditinteressent die Kosten für das Wertgutachten unmittelbar tragen muss.

Bei anderen Kreditinstituten fließen diese Kosten in die Gebühren für den Abschluss des Vertrages zur Hypothek mit ein und schlagen sich dort als Aufschlag bei den effektiven Jahreszinsen nieder. Doch bei der Hypothek schlagen noch weitere kosten zu Buche, die am Ende meistens in den effektiven Jahreszinsen oder aber direkt mit dem Kreditnehmer verrechnet werden. Das sind einerseits die Kosten, die für das Abfassen des notariellen Vertrages über das Grundpfandrecht und die Eintragung desselben im Grundbuch anfallen. Hier sollte man schon bei der Planung der Baufinanzierung konkret nachfragen, nicht dass man am Ende feststellt, dass man eine finanzielle Lücke genau in der kritischsten Phase hat, die üblicherweise genau den Zeitraum umfasst, der von der Bereitstellung der Summe aus der Hypothek bis zum Termin des Einzuges und damit zum Wegfall der Doppelbelastung für Baufinanzierung und Miete für das vorhergehende Domizil reicht.

Wer heute eine günstige Baufinanzierung sucht, der ist nicht allein auf die Hypothek von der Bank angewiesen. Für verschiedene Maßnahmen kann man nämlich Zuschüsse und Förderungen von unterschiedlichen Stellen in Anspruch nehmen. Das hat ganz nebenbei den Vorteil, dass durch eine gewährte Förderung die persönliche Bonität durch Banken deutlich besser bewertet wird. Manchmal ist ein Förderkredit der Kreditbank für Wiederaufbau sogar das Zünglein an der Waage, die darüber entscheidet, ob mal eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen kann. Doch für welche Maßnahmen bekommt man Unterstützung bei der Baufinanzierung? Hier muss man zuerst einmal wissen, dass einige Zuschüsse von den einzelnen Bundesländern vergeben werden, während andere unter der Regie des Bundes und der Europäischen Union laufen. Förderungen der Baufinanzierung sind überall dort möglich, wo bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung oder bei einem Neubau der Einsatz von Energie aus fossilen Trägern zur Beheizung reduziert werden kann. Das klassische Beispiel dafür ist das Niedrigenergiehaus.

Hier kann nicht nur der Einbau einer modernen, effizienten und umweltfreundlichen Heizung mit einem Förderkredit unterstützt werden, sondern die Zinsersparnis der KfW Kredite kann man auch für die zusätzlichen Aufwendungen für eine hochwertige Isolierung des Hauses in Anspruch nehmen. Auch die Energierückgewinnung kann über besonders preiswerte Baufinanzierungen von staatlicher Seite unterstützt werden. Dazu zählen beispielsweise die verschiedenen Wärmetauscher, mit deren Hilfe man dem Abwasser und der Abluft die Restenergie entziehen oder sie aus den Temperaturdifferenzen der diversen umgebenden Medien gewinnen kann. Zinsverbilligte Kredite zur Unterstützung der Baufinanzierung und in einigen Bundesländern sogar direkte Zuschüsse bekommt man auch dann, wenn man Strom oder Wärme mit Hilfe von solarer Technik gewinnen möchte.

Über die jeweils aktuellen Förderprogramme kann man sich direkt auf der Internetpräsenz der KfW informieren. Dort findet man auch die dafür benötigten Antragsformulare, die man sich downloaden, ausdrucken und über seine Hausbank einreichen kann. Fakt ist, dass man sich bei der Planung jeder Baufinanzierung über die Förderprogramme genauer informieren sollte, denn sie helfen immer dabei, die Kosten für eine Hypothek oder einen anderen Baukredit sehr deutlich senken zu können.

Könnte man bei Google und Co. ein wenig hinter die Kulissen schauen, dann würde man merken, dass als Alternative zur klassischen Hypothek heute immer öfter zum unbesicherten Kredit gegriffen wird. Wobei unbesichert hier für die Tatsache steht, dass man lediglich ein gutes Scoring bei der Schufa und ein ausreichendes Einkommen nachweisen können muss. Aber warum ist das so, obwohl diese Kredite doch in aller Regel einen höheren Zinssatz als die traditionelle Hypothek aufweisen? Einer der Gründe liegt ohne Zweifel darin, dass mit der Hypothek Rechte zu Gunsten des Kreditgebers verbunden sind. Die aktuellen Statistiken zu den daraus möglicherweise resultierenden Zwangsversteigerungen sind sowohl in Amerika als auch in Europa alarmierend.

Das ist einer der Folgen der Wirtschaftskrise, die mit einem deutlichen Schwund an Arbeitsplätzen einher ging. Vom Arbeitslosengeld können die meisten Menschen die Raten für ihre Hypothek nicht mehr bedienen und bei Bezug von Hartz IV ist man sogar dazu gezwungen, Eigentum zu verwerten, um aus den Erlösen seinen Lebensunterhalt bestreiten zu können.Das gilt aber nur dann, wenn der Wert des geschaffenen Wohneigentums die so genannten Vorsorgebeiträge überschreitet. Hier gibt es bereits offen Diskussionen in Regierungskreisen, nach denen diese deutlich angehoben werden sollen. Damit möchte man genau den Effekt vermeiden, dass Menschen ihr Eigenheim verlieren, wenn sie längerfristig arbeitslos werden sollten. Bei einem unbesicherten Kredit als Alternative zur Hypothek kennt man dieses Grundpfandrecht nicht, das der Bank das Recht einräumt, die Immobilie bei Zahlungsausfall zur Befriedigung ihrer offenen Forderungen verkaufen zu können. Sollte es dort zu einem Zahlungsausfall kommen, stehen nur die sonstigen Möglichkeiten einer Einkommens-, Konten- oder Sachpfändung zur Verfügung. Einer solchen Pfändung bei einer nicht mehr bedienbaren Baufinanzierung ohne Grundpfandrecht kann man begegnen, in dem man beispielsweise nachträglich zusätzliche Sicherheiten stellt, die das eventuell im Rahmen einer Abtretung von Guthaben aus Lebens- und Rentenversicherungen möglich wäre.