Hypothekenrechner

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, das ist der Traum von vielen, die leider kein Geld auf der hohen Kante haben aber auch keine Lust mehr haben, dem Vermieter jeden Monat viel Geld aufs Konto zu überweisen. Baufinanzierung ohne Eigenkapital, dies ist bei vielen Banken möglich, wenn nur die Rahmenbedingungen stimmen. Denn die Bank interessiert sich in erster Linie, ob der Immobilien-Käufer grundsätzlich die Zins- und Tilgungslasten leisten kann. Wenn dies der Fall ist, dann hat sie nicht gegen eine 100%-Finanzierung. Es sind sogar 105%- oder 110%-Finanzierungen denkbar, um dem Immobilienkäufer zusätzlich Geld für die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu beschaffen.
Wer also ein recht hohes und sicheres Einkommen hat, der ist bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital besser platziert. Hier sind beamtete Lehrer ein typisches Beispiel. Sie verfügen über ein hohes Einkommen und können mit der Sicherheit ihres Arbeitsplatzes punkten.

Die Bank wird in jedem Fall eine Rechnung der folgenden Art aufstellen: monatlich zu erwartendes Einkommen abzüglich aller notwendigen Lebenshaltungskosten für die Familienmitglieder. Eine Familie mit 2 Kindern hat beispielsweise einen Bedarf von 3000 Euro monatlich. Liegt das monatliche Einkommen bei 4000 Euro, dann kann man einen Kredit finanzieren, der jährliche Zins- und Tilgungsbelastungen von 12.000 Euro nach sich zieht. Geht man von einem Zinssatz von 5 % und einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent aus, dann könnten ein Kredit von 200.000 Euro zum Kauf einer selbstgenutzten Immobilie bereit gestellt werden (6% von 200.000 Euro sind 12.000 Euro).

Bei dieser Rechnung wurde ein Annuitätendarlehen zu Grunde gelegt. Hierbei werden gleichbleibende Raten gezahlt und je mehr getilgt wurde, desto niedriger ist die Zinsbelastung und desto mehr der Monatszahlung kann in die Tilgung gesteckt werden. Bei einer anfänglichen Tilgung von einem % braucht man ungefähr 31 Jahre, bis das Darlehn zurückgezahlt ist. Die Bank wird dies dann akzeptieren, wenn die Familienernährer relativ jung sind.

Entscheiden sich die Immobilienkäufer dagegen für ein Mehrfamilienhaus so kann die 100%-Finanzierung durchaus über die 200.000 Euro hinausgehen, vorausgesetzt der Käufer kann glaubhaft machen, dass er Teile des Hauses dauerhaft gut vermieten kann. Dies ist in Ballungsräumen bei gutem Bauzustand leicht nachvollziehbar.

Aber die Bank ist bei der Bestimmung der Tilgung flexibel. Eine Baufinanzierung über eine Lebensversicherung ist tilgungsfrei möglich, denn mit der Auszahlung der Lebensversicherung wird das Darlehen mit einem Schlag getilgt. Hier ist aber eine gewisse Vorsicht angebracht, denn es hat sich gezeigt, dass die Prognose des Auszahlungsbeitrags durch die Lebensversicherung schon mal deutlich zu hoch ausfallen kann. Da also die Baufinanzierung über Lebensversicherung nicht transparent ist, sollte darauf eher verzichten.

Wer sich dagegen vorstellen kann, dass er im Alter das Haus verkauft, kann durchaus ohne Tilgung finanzieren, denn durch den Verkaufspreis kann er das Darlehen zurückzahlen.