Hypothekenrechner

Eine Hypothek lässt sich nicht nur zum Bau oder Kauf eines Hauses verwenden. Auch für spätere Maßnahmen an der Immobilie kann sie beliehen werden. Bei der Ermittlung des dafür zugrunde gelegten Beleihungswertes gibt es Unterschiede zwischen privat genutzten und gewerblichen Immobilien. Soll der Beleihungswert beispielsweise für ein Einfamilienhaus ermittelt werden, zieht man den so genannten Grundstücksrichtpreis heran. Dabei handelt es sich um eine statistischen Durchschnittswert, bei dem die erzielten Verkaufspreise für einen Quadratmeter Land in gleichartiger Lage und Qualität heran gezogen werden. Diese werden bei den Gutachterausschüssen gesammelt. Das gilt auch hinsichtlich der erzielten Verkaufspreise und Baupreise für Gebäude, die das zweite wichtige Kriterium bei der Ermittlung des Beleihungswertes für eine Hypothek darstellen.

Aus diesen beiden Elementen errechnet sich der Verkehrswert. Dann legt jede Bank für die eigenen Baufinanzierungen fest, bis zu welchem Prozentsatz der Verkehrswert beliehen werden kann. Das wird bei einer Hypothek häufig auch von der individuellen Bonität des Kreditnehmers abhängig gemacht. Bei gewerblichen Immobilien und vermieteten Mehrfamilienhäusern kann man auch diesen Weg wählen. Häufig wird aber hier der erzielte bzw. erzielbare Mietertrag für die Berechnung des Beleihungswertes für die auszureichende Hypothek angesetzt. Basis ist die jährliche Nettokaltmiete, die sich auf die gesamte Nutzfläche erzielen lässt. Als Nettokaltmiete im Sinne der gesetzlichen Regelungen wird die reine Nutzungsgebühr ohne jegliche Nebenkosten und Steuern bezeichnet. Zu den Nebenkosten gehören in dem Fall auch die öffentlichen Lasten, sprich die Steuer, die auf das Grundstück selbst sowie die bebauten Flächen in Abhängigkeit von den jeweiligen Hebesätzen der Kommunen erhoben werden. Auch die erhobenen Umlagen für die Gebäudeversicherung und die Bewirtschaftung stellen keine Erträge innerhalb der Nettokaltmiete dar, sondern gehören zu den Nebenkosten. Die meisten Banken, die die Hochrechnung der Nettokaltmiete für die Ermittlung des Beleihungswertes zum Zwecke der Ausreichung einer Hypothek anwenden, legen nur dann den tatsächlichen Mietertrag zugrunde, wenn dieser niedriger oder gleich der ortsüblichen Miete ist. Liegt der tatsächliche Mietpreis darüber, wird die ortsübliche Miete für vergleichbare Objekte zugrunde gelegt. Zur Ermittlung dieser Durchschnittswerte wird der Mietspiegel herangezogen, der von den Kommunen regelmäßig erstellt wird.