Hypothekenrechner

Während man heute einige standardisierte Kreditformen auch ohne jegliche Nebenkosten bekommen kann, ist das bei einer Hypothek nicht möglich, weil sie immer mit einer konkreten Beleihung einer Immobilie verbunden ist. Dazu wird eine Eintragung in der Abteilung II des jeweiligen Grundbuches vorgenommen. Kosten fallen sowohl beim Grundbuchamt selbst an als auch bei dem Notar, über den die Eintragung und der zugrunde liegende Vertrag realisiert werden muss. Auch arbeitet man bei der Hypothek mit einem so genannten Verkehrswert. Der setzt sich bei einem bebauten Grundstück aus zwei Faktoren zusammen. Zum Einen wird der Wert des unbebauten Grundstücks ermittelt.

Dabei nimmt man den Grundstücksrichtpreis her, der aus den Statistiken der Gutachterausschüsse berechnet wird. Sie sammeln Daten aus erfolgreich abgewickelten Kaufverträgen. Im Prinzip handelt es sich also um einen durchschnittlichen Verkaufspreis, der pro Quadratmeter bei gleichartigen Lagevoraussetzungen erzielt werden kann. Eine ähnliche Möglichkeit gibt es auch für das Gebäude, wobei man hier allerdings auch die entstandenen Baukosten berücksichtigen kann. Man nimmt allerdings nicht die konkreten Baukosten für das mit der Hypothek zu beleihende Gebäude, sondern den als Durchschnitt für die Erstellung gleichartiger Bauwerke ermittelten Baupreis. Bei gewerblich genutzten Bauwerken kann für die Ermittlung des Beleihungswertes für eine Hypothek auch die durchschnittlich erzielbare Nettomiete pro Jahr herangezogen werden. Das bedeutet in der Praxis, dass ein Wertgutachten erstellt werden muss, was nicht gerade billig ist. In dem Wertgutachten stellt man den Verkehrswert fest.

Der Verkehrswert wiederum ist Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Hier gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Banken. Manche beleihen bis neunzig Prozent des Verkehrswertes, andere sind nur bereit, achtzig Prozent des Verkehrswertes zu beleihen. Mit der Bereitstellung von Eigenkapital kann man die Kosten für eine Hypothek reduzieren. Die Banken nehmen zur Festsetzung der zu zahlenden Zinsen den Anteil des zu finanzierenden Kapitals im Verhältnis zum Beleihungswert her. Je niedriger dieser ist, desto günstigere Zinsen kann man mit den Kreditbanken aushandeln. Auf das Eigenkapital werden auch die Eigenleistungen angerechnet. Hier gibt es unterschiedliche Methoden der Bewertung, die man im Einzelfall mit der Kreditbank abklären muss. Da der mit einer Hypothek verbundene Bearbeitungsaufwand auch auf Seiten der Bank ziemlich hoch ist, bekommt man derzeit kaum eine Hypothek ohne Bearbeitungsgebühr. Allerdings besteht die Möglichkeit, bei kleineren benötigten Summen auf nicht zweckgebundene und nicht besicherte Darlehen, wie beispielsweise den Sofortkredit auszuweichen. Dieser ist bei einigen Anbietern inzwischen sogar bis zu 100.000 Euro möglich, hat allerdings deutlich kürzere Laufzeiten als eine klassische Hypothek.