Hypothekenrechner

Bei der Hypothek handelt es sich um ein rechtlich konkret geregeltes Instrument der Kreditbesicherung. Dabei unterscheidet man grundsätzlich nach der Buch- und Briefhypothek. Bei der Baufinanzierung wird in der Regel mit der Buchhypothek gearbeitet, bei der das Recht im Grundbuch eingetragen wird, aber kein Hypothekenbrief ausgestellt wird. Um eine solche Hypothek im Grundbuch eintragen zu können, muss der Schuldner ein Schuldanerkenntnis unterschreiben und seine Genehmigung zur Eintragung ins jeweilige Grundbuch erteilen. Sind dort mehrere Eigentümer eingetragen, kann der Eintrag einer Hypothek für den jeweiligen Bruchteil des Eigentums nur dann erfolgen, wenn er nicht den Bestimmungen des Paragrafen 3 der Grundbuchordnung zuwider läuft.

Das Bürgerliche Gesetzbuch der Bundesrepublik Deutschland lässt die Belastung durch eine Hypothek sowohl für die Hauptforderung aus einem Kreditvertrag, aber auch auf die Nebenforderungen und Zinsen zu. Als Nebenforderungen könnten nach Paragraf 1118 BGB beispielsweise auch die Kosten einer Kündigung der Kreditverträge sowie möglicher Vollstreckungsmaßnahmen bis hin zur Zwangsversteigerung umfassen. Werden Vollstreckungsmaßnahmen aus einer Hypothek eingeleitet, dann sind die daraus erzielten Erträge in der Reihenfolge zu verteilen, wie die Rechte im Grundbuch eingetragen worden sind. Damit ist nicht die zeitliche Reihenfolge der Eintragung, sondern die jeweilige Rangordnung gemeint. So kann es durchaus möglich sein, dass die laut Datum zuletzt eingetragene Hypothek die erste ist, die bedient wird, weil der Eigentümer eine alte Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umwandeln ließ, und diesen vorderen Rangplatz für genau diese Hypothek eingeräumt hat. Bei einer Insolvenz des Schuldners hat der Hypothekengläubiger ein so genanntes Absonderungsrecht.

Das bedeutet, dass seine Forderungen aus einer Verwertung des sichernden Grundes oder Gebäudes zuerst befriedigt werden und nur die darüber hinaus erzielten Verkaufserlöse in die allgemeine Konkursmasse mit eingehen. Bei der Verbraucherinsolvenz kann es sich der Insolvenzverwalter sogar einfach machen und die Immobilie an die Bank zur Verwertung abgeben, zu deren Gunsten das Recht im Grundbuch eingetragen worden ist.