Hypothekenrechner

Bei größeren Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist es für den einzelnen Investor oft nicht einfach, den daraus möglichen Nutzen mit den Kosten für eine Hypothek abgleichen zu können. Die Zweifler, die befürchten, dass die Banker und Steuerberater eventuell eine zu rosige Zukunft dabei prognostizieren, können mit ein paar grundlegenden Berechnungen selbst abschätzen, ob das Objekt rentabel wird oder nicht. Bevor man sich auf die Suche nach einer bezahlbaren Hypothek begibt, sollte man eine Hochrechnung der Einnahmen und Ausgaben für das Objekt machen. Dabei wäre es wichtig, sich einen Überblick zu verschaffen, welche Kosten man über die Betriebskostenumlage auf die Mieter umlegen kann. Beachten sollte man dabei, dass einige dieser Betriebskosten auch anfallen, wenn Mietbereiche leer stehen. Eine gewisse Reserve sollte deshalb in die Berechnung der Nettokaltmiete mit einfließen. Auch können Mieten durch Nichtzahlung ausfallen.

Das sollte man durch die Berücksichtigung eines so genannten Mietausfallwagnisses mit einrechnen. Ein zweiter Schritt zur Vorbereitung auf eine Hypothek für ein Gewerbeobjekt oder ein Mehrfamilienhaus wäre eine Marktanalyse. Ist überhaupt eine Nachfrage für die beabsichtigten Mieteinheiten vorhanden? Welche Kaltmiete pro Quadratmeter kann man bei Berücksichtigung der Lage und der geplanten Ausstattung verlangen? Hier ist der regionale Mietspiegel ein wichtiges Hilfsmittel. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte nur mit einer 80-prozentigen Auslastung und einer erzielbaren Miete rechnen, die etwa zehn Prozent unter der im Mietspiegel ausgewiesenen liegt. Wer die zur Verfügung stehenden Erlöse zur Tilgung einer Hypothek berechnen möchte, sollte auch an die Kosten der Bewirtschaftung denken. Sie können nur zum Teil auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für Reparaturen und den Ersatz von defekter Haustechnik trägt immer der Eigentümer, wenn er den Mieter nicht wegen eines vorsätzlich herbei geführten Schadens haftbar machen kann. Hinzu kommen die Kosten des Steuerberaters, der alljährlich ausrechnet, welches Einkommen man aus dem Objekt erzielt hat. Auch die darauf zu entrichtende Einkommenssteuer sollte mit einkalkuliert werden.

Darüber hinaus können auch Kosten für das Eintreiben von überfälligen Mieten anfallen, die ebenfalls komplett zu Lasten des Eigentümers gehen, falls man sie beim säumigen Mieter nicht erfolgreich vollstrecken kann. Bevor man den verbleibenden Überschuss als mögliche Annuität für eine Hypothek ansetzt, sollte man auch daran denken, dass man Rücklagen für größere Instandsetzungsmaßnahmen bilden muss. Auch diese Beträge sollten als monatliche Kosten von vornherein in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einbezogen werden.