Hypothekenrechner

Die Besitzer von älteren Häusern können ein Liedchen davon singen. – Eine Rekonstruktion eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes kann ganz schön ins Geld gehen. Deshalb ist es dort besonders wichtig, dass man sich nicht nur eine gute Baufinanzierung sichert, sondern auch schaut, dass man alle verfügbaren Fördermittel „abstauben“ kann. Zuschüsse gibt es überall dort, wo größere Gebiete unter Denkmalschutz gestellt worden sind, wie das beispielsweise bei den historischen Stadtkernen der Fall ist, die auf der Liste der Objekte des Weltkulturerbes der UNESCO stehen. Gewährte Förderzuschüsse werden bei einer Hypothek oder anders besicherten Baufinanzierung übrigens immer als Eigenkapital angerechnet.

Möchte man in seine Rekonstruktion Maßnahmen zur Einsparung von Energie mit einbinden, dann kann man über die Förderbanken eine Baufinanzierung mit einem besonders günstigen Zinssatz beantragen. Das gilt insbesondere dann, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen dazu geeignet sind, einen Altbau in ein modernes Energiesparhaus zu verwandeln. Technisch ist das durchaus möglich, denn die dafür unbedingt notwendigen Isolierungen müssen nicht unbedingt auf der Außenseite der Fassade angebracht werden, sondern können auch auf der Innenseite integriert werden. Außerdem kann man bei der Isolierung der Fassaden ausnutzen, dass vor allem die Bauten aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts fast durchweg über mehrschaliges Mauerwerk verfügen.

Auch der über eine gute Baufinanzierung zu bezahlende Einbau von Solaranlagen ist für die Sanierung denkmalgeschützter Bauten interessant. In den meisten Fällen beschränken sich die Auflagen darauf, dass die Frontansichten nicht verändert werden dürfen. Hat man Glück und die Rückseite der zu sanierenden Gebäude zeigt nach Süden, steht der Montage einer Solaranlage nichts im Wege, falls seinem der mit den Statikberechnungen betraute Architekt keinen Strich durch die Rechnung machen sollte.

Wenn man sich heute nach den günstigsten Angeboten für eine Hypothek oder eine Baufinanzierung ohne die sichernden Grundpfandrechte umschaut, dann sollte man nicht nur auf die Höhe der Zinsen an sich achten. Es gibt einige Punkte im Kreditvertrag, die zumindest genauso interessant für den potentiellen Bauherrn sein sollten. Das gilt besonders dann, wenn man sich für die Rückführung der Darlehenssumme die größtmögliche Flexibilität zum kleinsten Preis sichern will.

Das offene Geheimnis einer guten Baufinanzierung heißt Sondertilgungen. Sie sollten nicht mit zusätzlichen Kosten für den Kreditnehmer verbunden sein. Erreichen lässt sich das auf drei verschiedenen Wegen. Einer davon wäre es, gleich im Kreditvertrag die jederzeitige Möglichkeit von kostenfreien Zwischentilgungen mit als Klausel einbauen zu lassen. Wird dieses Recht Seitens der Banken für die Baufinanzierung nicht eingeräumt, stehen noch die Varianten Laufzeit der Zinsbindung und variabler Zinssatz zur Auswahl.

Meistens wird ein Vertrag über eine Baufinanzierung, der über eine zugesicherte Zeit der Zinsbindung verfügt, insgesamt mit der gleichen Laufzeit versehen. Das bedeutet in der Praxis, dass der gesamte Kreditvertrag mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist endet und man sich nach einer Anschlussfinanzierung umschauen muss. Zu diesem Zeitpunkt kann man den Kredit in einer frei wählbaren Höhe ablösen, ohne dass die Banken einem dafür eine Entschädigung abzwacken dürften.

Eine weitere Chance, sich in unterschiedlichen Abständen die Möglichkeit einer straffreien Zwischentilgung verschaffen zu können, besteht bei den Verträgen zur Baufinanzierung, die mit einem variablen Zinssatz ausgestattet sind. Der Kunde hat das Recht, bei jeder Anpassung der Zinshöhe einen Teil oder den gesamten Kredit tilgen zu können, weil de facto zwischen ihm und der Bank ein neuer Kreditvertrag zustande kommt. Erfahrungsgemäß findet eine solche Zinsanpassung bei den meisten Anbietern mindestens ein Mal im Kalenderjahr statt. Die Zeit bis dahin kann man überbrücken, indem man die für die Zwischentilgung vorgesehene Summe beispielsweise auf ein rentables Tagesgeldkonto packt.

Möchte man mit einer guten Baufinanzierung vermieteten Wohnraum modernisieren, muss man einige Dinge beachten, wenn man als Eigentümer sein Recht auf die daraus resultierenden Mieterhöhungen nicht verwirken will. Fakt ist, dass man selbst mit einer noch so günstigen Hypothek und einer noch so umfassenden Modernisierung keine Mieterhöhung geltend machen kann, wenn man eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart hat.

Ansonsten können die anteilig auf die jeweilige Wohn- oder Nutzfläche pro Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten als Mieterhöhung geltend gemacht werden. Dabei muss es sich aber um eine Modernisierung handeln, die den Wohnwert nachhaltig erhöht. Mit der Neuregelung des zugrunde liegenden Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches erstrecken sich die Modernisierungen, aus denen Mieterhöhungen möglich sind, nun auch auf Maßnahmen, die zur Einsparung von Heizenergie führen. Das bedeutet, dass es sich sowohl lohnt, eine Hypothek zur Verbesserung der Isolierung als auch des Austausches der Heizung in ein sparsameres Modell aufzunehmen.

Hat man die Zusage für eine günstige Hypothek zur Modernisierung bekommen, sollte man sich beeilen, seinen Mietern die Modernisierung anzukündigen. Das muss schriftlich zwei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen geschehen. Für die betroffenen Mieter ergibt sich daraus auf Grund der sich ändernden Mietpreise ein Sonderkündigungsrecht. Die dafür geltende rechtliche Grundlage ist der Paragraf 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Sollten sich auf Grund der mit einer guten Baufinanzierung durchgeführten Modernisierungsarbeiten Veränderungen in den Betriebskosten ergeben, so sind diese entsprechend der Regelungen des Paragrafen 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches in Verbindung mit der aktuell geltenden Fassung der Betriebskostenverordnung zu berechnen.

Jeder Bauherr, der eine handwerkliche Leistung in Auftrag geben möchte, sollte sich mindestens drei Kostenvoranschläge einholen. Erfahrungsgemäß lässt sich mit etwas Schlitzohrigkeit bei der Auftragsvergabe so mancher Euro einsparen, was wiederum dabei hilft, die Kosten für die Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten. Dabei braucht man nur an die Plattformen im Internet zu denken, über die Leistungen des Handwerks im Rahmen einer Rückwärtsauktion vergeben werden können. Dort kann man teilweise bis zu einem Drittel des üblichen Preises sparen, ohne auf meisterliche Qualität verzichten zu müssen.

Natürlich sollte man die aus einer Hypothek zu finanzierenden Aufträge nur an Unternehmen vergeben, die bereit sind, dem Kunden eine gute Frist der Gewährleistung auf ihre Arbeit und die eingesetzten Materialien vertraglich einzuräumen. Hier sollte man schauen, dass man für die aus der Baufinanzierung beauftragten Leistungen eine Gewährleistung nach BGB aushandeln kann. Diese beträgt auf der Basis des Paragrafen 631 des BGB immerhin fünf Jahre. Die Gewährleistungsfrist nach VOB = Verdingungsordnung für Bauleistungen ist ein Jahr kürzer. Nur die Architektenleistungen sind schon vom Gesetz her mit einer Gewährleistung von fünf Jahren versehen.

Vorsicht ist geboten, wenn einem ein Handwerker einen Vertrag auf der Grundlage des Paragrafen 611 BGB unter die Nase hält. Dann kann man sein Geld aus der Baufinanzierung meist gleich in den Wind schießen, denn dabei handelt es sich um einen Dienstvertrag, bei dem der Dienstverpflichtete, in dem Fall der Handwerker, dem Auftraggeber keinen Erfolg schuldet. Alle Aufträge am Bau sollten auf der Basis des Paragrafen 631 des BGB als Werkvertrag ausgestaltet sein. Der Werkvertrag beinhaltet immer auch eine Erfolgsgarantie des Auftragnehmers.

Wer sich regelmäßig ärgert, dass er ständig hohe Betriebskosten für sein Eigenheim bezahlen muss, der sollte darüber nachdenken, ob eine Hypothek für eine umfassende Modernisierung nicht der wirtschaftlich sinnvollere Weg wäre. Dort hat man zwar die zusätzliche Last aus Zins und Tilgung zu tragen, doch ein großer Teil dieser Kosten lässt sich durch die Einsparungen beim Stromverbrauch und beim Verbrauch von Heizenergie kompensieren. Erfahrungsgemäß rechnen sich Investitionen zur Senkung der Betriebskosten binnen eines Jahrzehnts.

Denkbare Maßnahmen, die man mit einer Hypothek zur Modernisierung durchführen könnte, wären zuallererst diejenigen Arbeiten, die zu einer deutlichen Verbesserung der thermischen Isolierung der Außenhaut des Hauses beitragen. Das können genauso gut Türen und Fenster mit hohen Isolierwerten sein wie die Nachrüstung eines älteren Dachs mit isolierendem Material und die Etablierung einer effizienten Dampfbremse. Das gilt in gleichem Maß für die Fassade, für die inzwischen schon isolierende Technologien zur Verfügung stehen, die auch an Gebäuden mit strengen Denkmalschutzauflagen zum Einsatz kommen können.

Ist man einmal am Dach zugange, sollte man durchrechnen, ob man die Summe der Hypothek nicht so aufstockt, dass gleich noch ein paar Quadratmeter Solaranlage davon mit finanziert werden können. Dabei muss das Ziel nicht einmal in der Stromerzeugung bestehen. Solarflächen lohnen sich auch, wenn man die reine Wärmeenergie der Sonnenstrahlung zur Ergänzung einer konventionellen Heizung nutzt. Dabei wird das vorgewärmte Wasser in den Rücklauf der Heizungsanlage eingespeist und die Differenz zwischen der Ist- und der Soll- Temperatur verringert. Dadurch ergibt sich ein geringerer Energiebedarf zum Erreichen der Sollwerte, die insbesondere bei der Warmwasseraufbereitung auch von Faktoren des Gesundheitsschutzes mit beeinflusst werden. Eine Besiedelung mit den gefährlichen Legionellen kann beispielsweise effizient verhindert werden, wenn der Kessel kontinuierlich eine Temperatur von etwa sechzig Grad Celsius hat.