Hypothekenrechner

Das wird immer dann sichtbar, wenn man eine Hypothek oder andere Art der Baufinanzierung nicht mehr bezahlen kann. Dann lässt sich das Guthaben in einer Lebensversicherung in mehreren Formen verwerten. Eine davon wäre, das Guthaben in Höhe der bestehenden Restforderung aus der Baufinanzierung an die Bank abzutreten. Dabei bliebe der Versicherungsschutz in vollem Umfang erhalten und man würde keine Verluste machen. Anders wäre die Sachlage bei einer Kündigung. Vor allem in den Anfangsjahren werden hier jedes Jahr Gebühren verrechnet. Der Rückkaufswert deckt in dieser Zeit bei Weitem nicht den Betrag, der sich durch die eingezahlten Beiträge angesammelt hat. Verluste sind bei einer Kündigung der Lebensversicherung zur Rettung einer Baufinanzierung also vorprogrammiert.

Deutlich günstiger kommt man weg, wenn man die Kapital bildende Lebensversicherung auf andere Weise zu flüssigen Mitteln macht. Viele Menschen schauen einen ganz erstaunt an, wenn man ihnen sagt, dass eine Lebensversicherung auch verkauft werden kann. Dafür gibt es ganz spezielle Makler, aber auch Plattformen im Internet, über die man seine Police zum Verkauf anbieten kann. Dass dort eine hohe Nachfrage besteht, liegt daran, dass man mit Policen, die bereits eine längere Laufzeit auf dem Buckel haben, eine gute Rendite erwirtschaften kann.

Dafür ist mancher Käufer sogar bereit, den Versicherungsschutz beim Verkäufer zu belassen. Sollte es zum Versicherungsfall kommen, müssen die Bezugsberechtigten, dem Käufer die von ihm eingezahlten Beiträge zuzüglich der darauf entfallenden Rendite erstatten. Meistens wird dafür noch ein weiterer kleiner Bonus zu Gunsten des Käufers vereinbart. Bei einem Verkauf einer Versicherungspolice zu Gunsten einer Baufinanzierung sind die Einbußen auf jeden Fall deutlich geringer als bei einer Kündigung. Und was macht schon ein kleiner finanzieller Verlust gegenüber der Gefahr, sein Obdach verlieren zu können.

Wenn man bei einer Bank eine Baufinanzierung für eine Modernisierung oder einen Umbau beantragen und dafür die bereits im eigenen Besitz befindliche Immobilie belasten möchte, dann möchten die zuständigen Kreditberater einige Unterlagen sehen, aus denen sie nicht nur die Einkommenssituation des Kreditnehmers einschätzen, sondern auch Rückschlüsse auf den Wert der Immobilie ziehen können. Deshalb ist der Packen an Dokumenten, mit denen man sich auf den Weg zur gewählten Bank machen sollte, ziemlich umfangreich.

Natürlich muss man sich als künftiger Kreditnehmer für eine Baufinanzierung legitimieren können. Deshalb sollte ein gültiges Personaldokument immer mit dabei sein. Das gilt insbesondere auch deshalb, weil die Banken für eine größere Baufinanzierung immer auch Altersbegrenzungen bei den potentiellen Kreditnehmern setzen. Auch die letzten erhaltenen Lohnbescheinigungen sowie die Nachweise über den Erhalt dieser Zahlungen in Form der entsprechenden Zahlungen sollten mit eingepackt werden.

Ein aktueller Grundbuchauszug, aus dem neben den Eigentumsverhältnissen vor allem die Rechte Dritter hervor gehen, ist ebenfalls unverzichtbar, wenn man eine Hypothek oder anders geartete Baufinanzierung beantragen möchte. Diese Dokumente benötigt die Bank zusammen mit den aktuellen Fotos des zu beleihenden Objektes, um einerseits den Beleihungswert des Objektes ermitteln zu können und andererseits zu entscheiden, ob das Objekt überhaupt noch beliehen werden kann. Das wird natürlich immer dann nicht der Fall sein, wenn bereits mehrere Grundpfandrechte zu Gunsten anderer Finanzierungen dort eingetragen worden sind.

Möchte man in eine Baufinanzierung andere Sicherheiten als die Immobilie selbst einbringen, sollte man die dazu gehörigen Nachweise mit dabei haben. Bei Kapital bildenden Versicherungen sind das nicht nur die Policen mit den aktuellen Nachweisen über die Zahlung der fälligen Beiträge, sondern auch die neuesten Benachrichtigungen zu den aktuellen Rückkaufswerten. Bei Sparguthaben müssen die dazu gehörigen Kontoauszüge vorgelegt werden und wer Wertpapiere wie Aktien beleihen möchte, sollte die Originale bzw. den aktuellen Auszug vom Depotkonto mit dabei haben. Aktien von Unternehmen, die nicht in einem der Indizes gelistet sind, kann man gleich zu Hause lassen, denn sie können von den meisten Banken als Sicherheit für die Baufinanzierung ohnehin nicht berücksichtigt werden.

Ein weiterer Unterschied kommt zwischen der privaten und gewerblichen Baufinanzierung hinsichtlich des Eigentums an Grund und Boden zum Tragen. Wer privat bauen möchte, der tut das fast immer nur auf einem Grundstück, das dem Bauherren gehört. Damit ist bereits ein beleihungsfähiger Sachwert vorhanden, falls das Baugrundstück nicht über die Hypothek mit finanziert werden muss. Das ist bei gewerblichen Bauten eher selten der Fall, denn Grund und Boden sind in den meisten Fällen nur gepachtet. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen mittelfristigen Pachtvertrag oder einen Erbbaupachtvertrag handelt, der über fast hundert Jahre läuft. Der Wert gepachteter Grundstücke kann nicht beliehen werden.

Hinzu kommt bei der gewerblichen Baufinanzierung eine erhebliche Einschränkung bei der Ermittlung des Beleihungswertes. Ein Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus kann jederzeit auch von anderen Interessenten genutzt werden. Damit stehen die Chancen, es im Ernstfall zu einem vernünftigen Preis verkaufen zu können, deutlich besser als bei einem Industrieobjekt, das einem bestimmten Zweck dient und praktisch nur von den Mitbewerbern genutzt werden könnte. Dadurch liegen die vom Gutachterausschuss ermittelten durchschnittlichen Verkaufspreise, die der Berechnung des Verkehrswertes als Ausgangspunkt der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie zugrunde gelegt werden, gewerblichen Bauten immer niedriger als die von Wohnbauten.