Hypothekenrechner

Unter dem Stichwort Wohn Riester kann man sich heute mit staatlicher Unterstützung als Altersvorsorge auch Kapital aufbauen, das für die Bildung von Wohneigentum verwendet werden kann. Damit kann man die Summe und die Kosten einer Hypothek senken, die man zusätzlich bei einer Bank zum Zweck der Baufinanzierung aufnehmen müsste. Da hier der zulagenberechtigte Personenkreis auf abhängig Beschäftigte, Arbeitslose und deren unmittelbare Angehörige eingeschränkt ist, bietet alternativ auch die für selbstständig Gewerbetreibende entwickelte Rürup Rente die Möglichkeit, sich wirtschaftliche Vorteile über steuerliche Vorteile sichern zu können. Eine Ausnahme bilden hier die selbständigen Künstler, die über die Künstlersozialkasse des Bundes versichert sind. Sie werden wie abhängig Beschäftigte behandelt und können von den Vorteilen der Wohn Riester als Beihilfe zur Baufinanzierung profitieren.

Wer willens und in der Lage ist, vier Prozent von seinem versicherungspflichtigen Einkommen in diese Form der Altersvorsorge geben zu können, der bekommt von Vater Staat satte Zulagen, die direkt dem Guthaben in der Versicherung zugeschlagen werden. Immerhin beträgt die pro Jahr erzielbare Grundzulage pro Person 154 Euro. Für Kinder werden 185 Euro, insgesamt höchstens 300 Euro pro Jahr als staatliche Zulage ausgeschüttet. Wichtig ist jedoch, dass bei verheirateten Paaren jeder Ehegatte einen rechtlich selbstständigen Vertrag abschließt. Wer dieses Guthaben als Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte genau wissen, unter welchen Voraussetzungen das förderunschädlich möglich ist. Eine Bedingung ist es, dass das Wohneigentum auf deutschem Staatsgebiet errichtet werden muss. Derzeit gibt es Bemühungen, das auf das Territorium der Europäischen Union auszuweiten. Außerdem muss das Wohneigentum spätestens bei Renteneintritt selbst genutzt werden.

Eine Vermietung mit einem unbefristeten Mietvertrag oder die Überlassung des damit finanzierten Wohneigentums an die Kinder oder andere Familienangehörige ist hier nicht möglich. Wer die Wohn Riester als Baufinanzierung genutzt hat, genießt noch einen anderen Vorteil. Hier besteht einerseits ein Pfändungsschutz und andererseits unterliegen die damit gebildeten Vermögenswerte auch nicht der Verwertungspflicht, wenn man einen Antrag auf Sozialleistungen nach den Richtlinien von Harz IV beantragen muss. Sie fallen dann unter das so genannte geschützte Altersvorsorgevermögen.

Es gibt heute noch viele bauwillige Menschen, die glauben, dass man eine Hypothek nur bei einer der klassischen Banken aufnehmen könnte. Doch diese Annahme geht weit an den auf dem Finanzmarkt vorhandenen Angeboten vorbei. Eine Vielzahl potentieller Bauherren hätte nämlich auch die Chance, eine Baufinanzierung von einer Versicherung bekommen zu können. Aber wie soll das funktionieren? Die aktuellen Statistiken belegen, dass die meisten Menschen mittleren Alters schon sehr frühzeitig eine Lebensversicherung oder eine Rentenversicherung abgeschlossen haben, in der schon ein sehr ansehnliches Guthaben steckt. Dieses Guthaben lässt sich in verschiedener Form zu Gunsten einer Baufinanzierung verwerten. Eine Möglichkeit bestünde darin, das Guthaben an die Bank zu verpfänden. Das könnte die Lücke beim Eigenkapital schließen, die bei vielen Banken zur Ablehnung der Kreditanträge führt, und sogar eine Vollfinanzierung des Bauvorhabens ermöglichen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Guthaben als Ergänzung zur Hypothek von der Bank mit einem Policendarlehen zu beleihen.

Das ist nicht nur bei der Kapital bildenden Lebensversicherung möglich, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei den geförderten Formen der Rentenversicherung. Das Policendarlehen könnte auch ein Weg sein, die Höhe der Hypothek und die damit verbundenen Kosten zu senken. Allerdings besteht eine der unumgänglichen Voraussetzungen bei der Beleihung von staatlich geförderten Verträgen darin, dass man die zu bauende oder zu erwerbende Immobilie spätestens ab dem Renteneintritt selbst nutzen muss. Außerdem muss sie nach den aktuell geltenden Bestimmungen auf dem Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland errichtet werden. Bei der Beleihung einer Kapitallebensversicherung für eine Baufinanzierung hat man aber noch einen ganz anderen Vorteil.

Dieser besteht darin, dass man die Beiträge zur Tilgung als Vorsorgeaufwendungen steuerlich geltend machen kann und andererseits könnte man bei einem wirtschaftlichen Engpass auch mit der Versicherung vereinbaren, dass die Kreditsumme mit der Ablaufleistung aus der Police aufgerechnet wird. Dann hätte man für die übrig bleibende Laufzeit des Versicherungsvertrages lediglich die Zinskosten zusätzlich zu tragen. Dieser Weg wäre eine gute Alternative, wenn das Haushaltseinkommen für eine größere klassische Hypothek zu gering ist.

Wenn man sich Gedanken über die Zukunft der Hypotheken macht, dann sollte man einen gründlichen Blick auf die aktuellen Vergabepraktiken der Banken bei den Krediten werfen. Auch wenn in der Werbung suggeriert wird, dass heute jeder, aber auch wirklich jeder Mensch einen Kredit bekommen könnte. Aber das stimmt so nicht. Vor allem bei den oft ansehnlichen Dimensionen einer Baufinanzierung möchten die Banken vernünftige Sicherheiten sehen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, diese Sicherheiten stellen zu können. Die gängigste Praxis ist dabei die Hypothek. Warum sie die Banken bevorzugen, liegt klar auf der Hand. Sie bekommen damit das Recht, die Immobilie verkaufen und daraus ihre Kreditforderungen abtragen zu können, wenn der Kreditnehmer massiv in Zahlungsverzug kommt. Damit sie trotzdem kein großes Risiko dabei eingehen, wird die Immobilie dafür bewertet.

Im Ergebnis wird ein so genannter Beleihungswert festgesetzt, der bei einer Baufinanzierung im Normalfall nicht überschritten wird. Doch gibt es auch dabei Ausnahmen. Das könnte eventuell dann der Fall sein, wenn man bei der Bank, die die Baufinanzierung übernimmt, ein Guthaben auf Sparkonten oder auf einem Depotkonto hat, das die Differenz in vollem Umfang abdecken kann. Alternativ können hier zur Erhöhung der Summe der Baufinanzierungen auch Guthaben aus Kapital bildenden Versicherungen als Pfand angeboten werden. Da die Banken infolge der Auswirkungen der Finanzkrise inzwischen doch deutlich mehr Wert auf die Sicherheit ihrer als Kredit ausgereichten Gelder achten, ist davon auszugehen, dass die Bedeutung der Hypothek in nächster Zukunft noch weiter steigen wird. Dieser Trend dürfte sich sowohl im Bereich der privaten Baufinanzierungen als auch der gewerblichen Immobilienkredite für einige Zeit etablieren.

Wer sich nicht mit dem Anliegen einer Hypothek an eine Bank wenden möchte, der kann auch ein Baudarlehen von privaten Investoren bekommen. Dabei braucht man nicht einmal finanzkräftige Menschen im Kreise seiner Familie oder in den Reihen seiner Freunde zu haben. Im Internet sind inzwischen zwei große Plattformen entstanden, auf denen man sich geeignete Kreditgeber suchen kann. Die Vorgehensweise ist dabei insofern gleich, dass man den Wunsch nach einer Baufinanzierung möglichst detailliert darstellen sollte. Das kann man bei beiden Plattformen kostenlos und unverbindlich tun. Einer der Unterschiede besteht darin, dass man an einer Stelle als Interessent für eine private Baufinanzierung selbst vorgeben muss, welchen Zins man dafür zu zahlen bereit ist, und die andere Plattform nach dem Prinzip einer Rückwärtsauktion arbeitet. Das bedeutet, dass interessierte Investoren einen Zins bieten müssen. Ein Sofortzuschlag von Seiten des Interessenten für die private Baufinanzierung ist hier jederzeit möglich.

Natürlich sollte man sich bei beiden Varianten keine Hoffnungen machen, dass man eine größere Baufinanzierung ohne entsprechende Bonität bekommen würde. Das ist definitiv nicht der Fall, denn die Kreditwürdigkeit des Interessenten wird immer durch eine kooperierende Bank geprüft. Bei beiden Plattformen gibt es sowohl die Möglichkeit, dass die Baufinanzierung von einem Geldgeber oder von mehreren übernommen wird. Letztere Variante hat für die Investoren den Vorteil, dass sie das Ausfallrisiko nicht allein tragen müssen. Solche privaten Baufinanzierungen können auch mit der Eintragung einer Hypothek im Grundbuch gekoppelt werden. Bei der Bankhypothek wird das sichernde Grundpfandrecht zu Gunsten eines Kreditinstitutes eingetragen, bei der privaten Hypothek bekommt dieses Recht der Geldgeber eingeräumt. Allerdings sollte man immer an die damit verbundenen Kosten denken, wenn man eine Baufinanzierung mit mehreren Geldgebern mit einer Hypothek absichern möchte.

Wenn man sich ein Haus bauen lassen oder kaufen möchte, dann geht man üblicherweise von einem Eigenkapital von zehn bis zwanzig Prozent aus. Das kann auf verschiedene Weise eingebracht werden. Angerechnet werden sowohl verfügbares Barvermögen, aber auch vorhandene Baumaterialien, ein lastenfreies Baugrundstück und die am Bau selbst erbrachten Leistungen. Trotz dieser Möglichkeiten gibt es immer wieder interessierte Bauherren, die die gesamten Kosten für ihr neues Wohneigentum finanzieren lassen müssen. Eine Möglichkeit für eine solche Vollfinanzierung steht für jedermann offen. Die Banken sind nämlich meistens bereit, die komplette Finanzierung zu übernehmen, wenn man nebenher noch von der KfW ein Förderdarlehen bekommt. Dieses wird dann in den Berechnungen der Fachberater für Baufinanzierungen häufig kurzerhand als vorhandenes Eigenkapital angerechnet.

Den ersten Knackpunkt bei einer 100-prozentigen Baufinanzierung bekommt man zu spüren, wenn es nicht gelingt, den bisherigen Mietvertrag so aufzulösen, dass man keine Doppelbelastung aus Miete und den Raten für Zinsen und Tilgung aufbringen muss. Das könnte man beispielsweise dadurch erreichen, dass man einen tilgungsfreien Anlaufzeitraum für die benötigten Hypotheken vereinbart. Damit kann man diese Doppelbelastung komplett vermeiden, die vielen Häuslebauern wirtschaftlich „das Genick bricht“. Auch muss man sich als Kreditkunde mit einer 100 Prozent Finanzierung immer damit abfinden, dass man höhere Zinsen bezahlen muss als der Kunde eines Hypotheken Darlehens, bei dem der Kreditbetrag unterhalb des von der Bank ermittelten Beleihungswertes liegt. Ursache ist hier, dass der Bank natürlich das erhöhte Risiko bewusst ist. Kommt es nämlich zu einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit des Kreditkunden, reicht der dabei erzielbare Erlös in aller Regel nicht aus, um die komplette offene Forderung der Bank ausgleichen zu können.