Hypothekenrechner

Schaut man sich die übliche Struktur bei der Baufinanzierung an, dann stellt man sehr schnell fest, dass bei vielen Bauherren der Bausparvertrag aus der Immobilienfinanzierung nicht wegzudenken ist. Das ist auch nicht verwunderlich, denn er bietet mehrere Vorteile, die man bei keiner anderen Art der Finanzierung bekommt.

Das beginnt bereits damit, dass man bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses die Konditionen kennt, zu dem man später das Bauspardarlehen als Schwerpunkt oder Ergänzung seiner Baufinanzierung bekommt. Damit werden die Kosten für die Baufinanzierung zu einem großen Teil planbar. Außerdem zeigt sich im Moment auf dem Finanzmarkt der Trend, dass die Bauspardarlehen schon in absehbarer Zeit wieder deutlich günstiger sein werden, als die klassischen Hypotheken. Die Finanzexperten gehen hier von einem Zeitraum von zwei bis drei Jahren aus. Derzeit ist die Situation als eine Folge der 2008 einsetzenden Finanzkrise noch so, dass man klassische größere Hypotheken bei einer guten Bonität billiger bekommen kann als die Darlehen aus den vor längerer Zeit abgeschlossenen Bausparverträgen.

Auch die Verzinsung der Guthaben bei den Bausparverträgen im Ansparzeitraum kann sich durchaus gegen die Konkurrenten Tagesgeld und Festgeld behaupten. Bei den meisten jetzt abgeschlossenen Bausparverträgen bekommt man eine Verzinsung von etwa drei Prozent. In etwa den gleichen Zinssatz sollte man für das spätere Darlehen einplanen. An diesen Wert reichen derzeit nur noch die längerfristigen Festgelder heran, wobei diese andererseits den Vorteil haben, dass man hier im Rahmen der vorhandenen Angebote die Laufzeit selbst bestimmen kann.

Doch für einen Arbeitnehmer hat der Bausparvertrag noch einen anderen Vorteil, den man nicht unterschätzen sollte. Er kann sich nämlich die Sparbeiträge für die künftige Baufinanzierung als so genannte vermögenswirksame Leistung auszahlen lassen. Das funktioniert so, dass der Arbeitgeber diesen Anteil des Lohnes zuzüglich einer Zulage direkt an die Bausparkasse überweist. Der auf diese Weise ausbezahlte Anteil des Lohnes ist nicht sozialversicherungspflichtig. Das spart auf beiden Seiten Geld. Allerdings sollte man bedenken, dass dieser Anteil dann später bei der Berechnung der erworbenen Rentenentgeltpunkte nicht mit berücksichtigt wird. Deshalb ist es in den meisten Fällen sinnvoll, die erzielten Einsparungen in eine Riester Rente zu stecken.

Wer jetzt noch eine teure Baufinanzierung am Hacken hat, der sollte sich unbedingt darüber Gedanken machen, ob eine Umschuldung nicht eine sinnvolle Sache wäre, die die Kosten nachhaltig senken könnte. Allerdings sollte man dabei den Blick nicht ausschließlich auf die Zinsen, sondern auch auf die möglicherweise mit einer Umschuldung verbunden Nebenkosten richten. Sie könnten nämlich einen erzielten kleinen Zinsvorteil komplett zunichte machen.

Das Hauptaugenmerk sollte bei der Umschuldung einer Baufinanzierung auf die Vorfälligkeitszinsen gerichtet werden, die man eventuell für die Ablösung des Altvertrages entrichten muss. Hier ist derjenigen Kreditnehmer im Vorteil, der für seine Hypothek einen variablen Zinssatz vereinbart hat. Er muss lediglich auf den Zeitpunkt warten können, zu dem die Kreditbank eine Zinsanpassung vornimmt. Diese gibt ihm nämlich die Gelegenheit, den Kredit in Teilen oder im Ganzen ohne eine Entschädigung für die Bank ablösen zu können.

Eine weitere Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung für eine Baufinanzierung ergibt sich, wenn im alten Kreditvertrag eine Laufzeit für die Zinsbindung vereinbart worden ist, die an eine Laufzeit des Vertrages gekoppelt worden ist. Dann muss nämlich in aller Regel ein neuer Vertrag über eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Ansonsten sollte man genau in seinen Kreditvertrag schauen oder sich von den Mitarbeitern den Bank informieren lassen, welche Vorfälligkeitszinsen bei einer vorzeitigen Ablösung der Darlehen in Rechnung gestellt werden.

Möchte man sich beim Anschlussvertrag für die Baufinanzierung die Kosten für das Wertgutachten und das Umschreiben des Grundpfandrechtes im Grundbuch ersparen, kann man sich auf dem freien Kreditmarkt nach einem nicht an einen konkreten Verwendungszweck gebundenen Kredit umschauen. Während man noch bis vor zwei Jahren dort eine maximale Kreditsumme von 20.000 Euro bekommen konnte, gibt es heute sogar Angebote, bei denen beim Nachweis einer entsprechenden Bonität bis zu 100.000 Euro zur Verfügung gestellt werden. Solche Kredite bekommt man teilweise sogar ohne Abschlussgebühren, was sich wiederum vorteilhaft auf die effektiven Jahreszinsen auswirkt.

Wenn man in eine Situation kommt, in der man die Raten für eine Hypothek ganz oder teilweise nicht mehr bezahlen kann, ist schnelles Handeln angesagt. Am besten, man nimmt so früh wie möglich Kontakt mit der Kreditbank auf. Gemeinsam lassen sich fast immer Lösungen finden, wie man eine Kündigung der Baufinanzierung und damit auch das Risiko einer Vollstreckung im Wege einer Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilien verhindern kann. Es stehen gleich einige Varianten zur Verfügung, mit denen man eine Baufinanzierung auch unter schwierigen Bedingungen noch retten kann. So könnte man beispielsweise mit der Bank eine Tilgungsaussetzung für einige Zeit vereinbaren.

Der Ausgleich der ausfallenden Zahlung kann entweder über eine minimale Ausstockung der danach über die Restlaufzeit des Kredites zur zahlenden Raten oder über eine Verlängerung der Laufzeit der Baufinanzierung erfolgen. Als zweite Variante steht die Reduzierung der Höhe der Tilgung zur Verfügung. Diesen Weg gehen die Banken bei einer Baufinanzierung heute oft aus dem einzigen Grunde mit, weil sie wissen, dass bei einer Zwangsversteigerung angesichts der allgemeinen Lage auf dem Immobilenmarkt keine besonders hohen Erlöse heraus zu holen sind und sie ohnehin auf einer Restforderung sitzen bleiben würden. Außerdem ist eine Zwangsvollstreckung auch für die Bank mit hohen Aufwendungen verbunden, die angesichts einer kleineren Kreditsumme gar nicht lohnenswert sind. Bringt das alles keinen Erfolg kann man mit der Bank zur Aufrechterhaltung des Vertrages zur Baufinanzierung auch über das Einbringen zusätzlicher Sicherheiten verhandeln. Dazu eignen sich Guthaben, die man in verschiedenen Verträgen zur Altervorsorge angesammelt hat. Einzig die staatlich geförderten Renten dürfen zur Absicherung einer Baufinanzierung nicht verpfändet werden. Auch Aktien können als Sicherheiten angeboten werden. Hier muss man aber wissen, dass es hier unterschiedliche Anrechnungspraktiken gibt. Aktien von Unternehmen, die im DAX oder einem vergleichbaren Index gelistet sind, können mit bis zu achtzig Prozent ihres Nennwertes berücksichtigt werden. Andere Aktien werden teilweise überhaupt nicht angerechnet. Ein gleiches Vorgehen gilt auch für Anteile an den verschiedensten Fonds. Letztlich wäre auch eine Umschuldung zur Ablösung einer gefährdeten Baufinanzierung eine Chance, einer Zwangsversteigerung entgehen zu können. Dazu sollte man vor allem seine Versicherungspolicen genauer anschauen. Rentenverträge und Kapital bildende Lebensversicherungen können nicht nur verpfändet, sondern auch beliehen werden, ohne dass man den daraus resultierenden Versicherungsschutz verliert. Darlehen sind maximal bis zur Höhe des aktuell ermittelten Rückkaufswertes möglich. Da diese Summen vom Versicherten bereits eingezahlt und über die Rendite erwirtschaftet worden sind, bekommt man solche Darlehen zur Ablösung einer kritischen Baufinanzierung auch in schwierigen Einkommensverhältnissen. Das hängt damit zusammen, dass die Kreditsumme auf unterschiedliche Weise verrechnet werden kann. Das kann einerseits über eine Erhöhung der Prämien über die restliche Laufzeit geschehen oder man vereinbart mit der Gesellschaft eine Reduzierung der garantierten Ablaufleistung in Höhe des Kreditvertrages. Dadurch geht die Versicherung im Gegensatz zur Bank, die eine Hypothek ausreicht, überhaupt kein wirtschaftliches Risiko ein. Kreditsummen oberhalb des jeweiligen Rückkaufswertes werden in aller Regel nicht gewährt. Wissen muss man bei einer solchen Ablösung einer Baufinanzierung allerdings, dass der Kreditbetrag am Ende steuerlich als ausbezahlte Versicherungsleistung zählt und bei der Ermittlung der zu entrichtenden Abgeltungssteuer mit berücksichtigt wird.

Im Gegensatz zu den frei verwendbaren Krediten, die lediglich über eine Schufa Anfrage und den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens aus einem ungekündigten Arbeitsvertrag mit abgelaufener Probezeit abgesichert werden und bei denen man oftmals nicht einmal Abschlussgebühren für den Kreditvertrag bezahlen muss, verursacht eine Hypothek im Einzelfall recht erhebliche Nebenkosten. Diese sollte man bei der Finanzplanung für das ins Auge gefasste Bauvorhaben unbedingt mit berücksichtigen. Soll die Hypothek zum Kauf einer Immobilie verwendet werden, dann beginnen die Gebühren bereits bei der Vermessung des Grundstücks. Konkret geklärte Grenzen sind einerseits für die Rechtssicherheit des Kaufvertrages notwendig und fließen andererseits als ermittelte Fläche in die Ermittlung des Verkehrswertes mit ein. Dieser wiederum bildet dann die Basis für die Errechnung des Beleihungswertes durch die Banken. Häufig fordern die Banken dazu sogar ein separates Wertgutachten eigens für die Bestellung einer Hypothek ein. Hier stehen zwei Möglichkeiten der Abrechnung zur Auswahl. Bei einigen Banken ist es üblich, dass der Kreditinteressent die Kosten für das Wertgutachten unmittelbar tragen muss.

Bei anderen Kreditinstituten fließen diese Kosten in die Gebühren für den Abschluss des Vertrages zur Hypothek mit ein und schlagen sich dort als Aufschlag bei den effektiven Jahreszinsen nieder. Doch bei der Hypothek schlagen noch weitere kosten zu Buche, die am Ende meistens in den effektiven Jahreszinsen oder aber direkt mit dem Kreditnehmer verrechnet werden. Das sind einerseits die Kosten, die für das Abfassen des notariellen Vertrages über das Grundpfandrecht und die Eintragung desselben im Grundbuch anfallen. Hier sollte man schon bei der Planung der Baufinanzierung konkret nachfragen, nicht dass man am Ende feststellt, dass man eine finanzielle Lücke genau in der kritischsten Phase hat, die üblicherweise genau den Zeitraum umfasst, der von der Bereitstellung der Summe aus der Hypothek bis zum Termin des Einzuges und damit zum Wegfall der Doppelbelastung für Baufinanzierung und Miete für das vorhergehende Domizil reicht.

Es gibt heute noch viele bauwillige Menschen, die glauben, dass man eine Hypothek nur bei einer der klassischen Banken aufnehmen könnte. Doch diese Annahme geht weit an den auf dem Finanzmarkt vorhandenen Angeboten vorbei. Eine Vielzahl potentieller Bauherren hätte nämlich auch die Chance, eine Baufinanzierung von einer Versicherung bekommen zu können. Aber wie soll das funktionieren? Die aktuellen Statistiken belegen, dass die meisten Menschen mittleren Alters schon sehr frühzeitig eine Lebensversicherung oder eine Rentenversicherung abgeschlossen haben, in der schon ein sehr ansehnliches Guthaben steckt. Dieses Guthaben lässt sich in verschiedener Form zu Gunsten einer Baufinanzierung verwerten. Eine Möglichkeit bestünde darin, das Guthaben an die Bank zu verpfänden. Das könnte die Lücke beim Eigenkapital schließen, die bei vielen Banken zur Ablehnung der Kreditanträge führt, und sogar eine Vollfinanzierung des Bauvorhabens ermöglichen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Guthaben als Ergänzung zur Hypothek von der Bank mit einem Policendarlehen zu beleihen.

Das ist nicht nur bei der Kapital bildenden Lebensversicherung möglich, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei den geförderten Formen der Rentenversicherung. Das Policendarlehen könnte auch ein Weg sein, die Höhe der Hypothek und die damit verbundenen Kosten zu senken. Allerdings besteht eine der unumgänglichen Voraussetzungen bei der Beleihung von staatlich geförderten Verträgen darin, dass man die zu bauende oder zu erwerbende Immobilie spätestens ab dem Renteneintritt selbst nutzen muss. Außerdem muss sie nach den aktuell geltenden Bestimmungen auf dem Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland errichtet werden. Bei der Beleihung einer Kapitallebensversicherung für eine Baufinanzierung hat man aber noch einen ganz anderen Vorteil.

Dieser besteht darin, dass man die Beiträge zur Tilgung als Vorsorgeaufwendungen steuerlich geltend machen kann und andererseits könnte man bei einem wirtschaftlichen Engpass auch mit der Versicherung vereinbaren, dass die Kreditsumme mit der Ablaufleistung aus der Police aufgerechnet wird. Dann hätte man für die übrig bleibende Laufzeit des Versicherungsvertrages lediglich die Zinskosten zusätzlich zu tragen. Dieser Weg wäre eine gute Alternative, wenn das Haushaltseinkommen für eine größere klassische Hypothek zu gering ist.