Hypothekenrechner

Möchte man mit einer guten Baufinanzierung vermieteten Wohnraum modernisieren, muss man einige Dinge beachten, wenn man als Eigentümer sein Recht auf die daraus resultierenden Mieterhöhungen nicht verwirken will. Fakt ist, dass man selbst mit einer noch so günstigen Hypothek und einer noch so umfassenden Modernisierung keine Mieterhöhung geltend machen kann, wenn man eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart hat.

Ansonsten können die anteilig auf die jeweilige Wohn- oder Nutzfläche pro Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten als Mieterhöhung geltend gemacht werden. Dabei muss es sich aber um eine Modernisierung handeln, die den Wohnwert nachhaltig erhöht. Mit der Neuregelung des zugrunde liegenden Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches erstrecken sich die Modernisierungen, aus denen Mieterhöhungen möglich sind, nun auch auf Maßnahmen, die zur Einsparung von Heizenergie führen. Das bedeutet, dass es sich sowohl lohnt, eine Hypothek zur Verbesserung der Isolierung als auch des Austausches der Heizung in ein sparsameres Modell aufzunehmen.

Hat man die Zusage für eine günstige Hypothek zur Modernisierung bekommen, sollte man sich beeilen, seinen Mietern die Modernisierung anzukündigen. Das muss schriftlich zwei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen geschehen. Für die betroffenen Mieter ergibt sich daraus auf Grund der sich ändernden Mietpreise ein Sonderkündigungsrecht. Die dafür geltende rechtliche Grundlage ist der Paragraf 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Sollten sich auf Grund der mit einer guten Baufinanzierung durchgeführten Modernisierungsarbeiten Veränderungen in den Betriebskosten ergeben, so sind diese entsprechend der Regelungen des Paragrafen 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches in Verbindung mit der aktuell geltenden Fassung der Betriebskostenverordnung zu berechnen.

Jeder Bauherr, der eine handwerkliche Leistung in Auftrag geben möchte, sollte sich mindestens drei Kostenvoranschläge einholen. Erfahrungsgemäß lässt sich mit etwas Schlitzohrigkeit bei der Auftragsvergabe so mancher Euro einsparen, was wiederum dabei hilft, die Kosten für die Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten. Dabei braucht man nur an die Plattformen im Internet zu denken, über die Leistungen des Handwerks im Rahmen einer Rückwärtsauktion vergeben werden können. Dort kann man teilweise bis zu einem Drittel des üblichen Preises sparen, ohne auf meisterliche Qualität verzichten zu müssen.

Natürlich sollte man die aus einer Hypothek zu finanzierenden Aufträge nur an Unternehmen vergeben, die bereit sind, dem Kunden eine gute Frist der Gewährleistung auf ihre Arbeit und die eingesetzten Materialien vertraglich einzuräumen. Hier sollte man schauen, dass man für die aus der Baufinanzierung beauftragten Leistungen eine Gewährleistung nach BGB aushandeln kann. Diese beträgt auf der Basis des Paragrafen 631 des BGB immerhin fünf Jahre. Die Gewährleistungsfrist nach VOB = Verdingungsordnung für Bauleistungen ist ein Jahr kürzer. Nur die Architektenleistungen sind schon vom Gesetz her mit einer Gewährleistung von fünf Jahren versehen.

Vorsicht ist geboten, wenn einem ein Handwerker einen Vertrag auf der Grundlage des Paragrafen 611 BGB unter die Nase hält. Dann kann man sein Geld aus der Baufinanzierung meist gleich in den Wind schießen, denn dabei handelt es sich um einen Dienstvertrag, bei dem der Dienstverpflichtete, in dem Fall der Handwerker, dem Auftraggeber keinen Erfolg schuldet. Alle Aufträge am Bau sollten auf der Basis des Paragrafen 631 des BGB als Werkvertrag ausgestaltet sein. Der Werkvertrag beinhaltet immer auch eine Erfolgsgarantie des Auftragnehmers.

Wer sich regelmäßig ärgert, dass er ständig hohe Betriebskosten für sein Eigenheim bezahlen muss, der sollte darüber nachdenken, ob eine Hypothek für eine umfassende Modernisierung nicht der wirtschaftlich sinnvollere Weg wäre. Dort hat man zwar die zusätzliche Last aus Zins und Tilgung zu tragen, doch ein großer Teil dieser Kosten lässt sich durch die Einsparungen beim Stromverbrauch und beim Verbrauch von Heizenergie kompensieren. Erfahrungsgemäß rechnen sich Investitionen zur Senkung der Betriebskosten binnen eines Jahrzehnts.

Denkbare Maßnahmen, die man mit einer Hypothek zur Modernisierung durchführen könnte, wären zuallererst diejenigen Arbeiten, die zu einer deutlichen Verbesserung der thermischen Isolierung der Außenhaut des Hauses beitragen. Das können genauso gut Türen und Fenster mit hohen Isolierwerten sein wie die Nachrüstung eines älteren Dachs mit isolierendem Material und die Etablierung einer effizienten Dampfbremse. Das gilt in gleichem Maß für die Fassade, für die inzwischen schon isolierende Technologien zur Verfügung stehen, die auch an Gebäuden mit strengen Denkmalschutzauflagen zum Einsatz kommen können.

Ist man einmal am Dach zugange, sollte man durchrechnen, ob man die Summe der Hypothek nicht so aufstockt, dass gleich noch ein paar Quadratmeter Solaranlage davon mit finanziert werden können. Dabei muss das Ziel nicht einmal in der Stromerzeugung bestehen. Solarflächen lohnen sich auch, wenn man die reine Wärmeenergie der Sonnenstrahlung zur Ergänzung einer konventionellen Heizung nutzt. Dabei wird das vorgewärmte Wasser in den Rücklauf der Heizungsanlage eingespeist und die Differenz zwischen der Ist- und der Soll- Temperatur verringert. Dadurch ergibt sich ein geringerer Energiebedarf zum Erreichen der Sollwerte, die insbesondere bei der Warmwasseraufbereitung auch von Faktoren des Gesundheitsschutzes mit beeinflusst werden. Eine Besiedelung mit den gefährlichen Legionellen kann beispielsweise effizient verhindert werden, wenn der Kessel kontinuierlich eine Temperatur von etwa sechzig Grad Celsius hat.

Schaut man sich die übliche Struktur bei der Baufinanzierung an, dann stellt man sehr schnell fest, dass bei vielen Bauherren der Bausparvertrag aus der Immobilienfinanzierung nicht wegzudenken ist. Das ist auch nicht verwunderlich, denn er bietet mehrere Vorteile, die man bei keiner anderen Art der Finanzierung bekommt.

Das beginnt bereits damit, dass man bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses die Konditionen kennt, zu dem man später das Bauspardarlehen als Schwerpunkt oder Ergänzung seiner Baufinanzierung bekommt. Damit werden die Kosten für die Baufinanzierung zu einem großen Teil planbar. Außerdem zeigt sich im Moment auf dem Finanzmarkt der Trend, dass die Bauspardarlehen schon in absehbarer Zeit wieder deutlich günstiger sein werden, als die klassischen Hypotheken. Die Finanzexperten gehen hier von einem Zeitraum von zwei bis drei Jahren aus. Derzeit ist die Situation als eine Folge der 2008 einsetzenden Finanzkrise noch so, dass man klassische größere Hypotheken bei einer guten Bonität billiger bekommen kann als die Darlehen aus den vor längerer Zeit abgeschlossenen Bausparverträgen.

Auch die Verzinsung der Guthaben bei den Bausparverträgen im Ansparzeitraum kann sich durchaus gegen die Konkurrenten Tagesgeld und Festgeld behaupten. Bei den meisten jetzt abgeschlossenen Bausparverträgen bekommt man eine Verzinsung von etwa drei Prozent. In etwa den gleichen Zinssatz sollte man für das spätere Darlehen einplanen. An diesen Wert reichen derzeit nur noch die längerfristigen Festgelder heran, wobei diese andererseits den Vorteil haben, dass man hier im Rahmen der vorhandenen Angebote die Laufzeit selbst bestimmen kann.

Doch für einen Arbeitnehmer hat der Bausparvertrag noch einen anderen Vorteil, den man nicht unterschätzen sollte.  Er kann sich nämlich die Sparbeiträge für die künftige Baufinanzierung als so genannte vermögenswirksame Leistung auszahlen lassen, berichtet diese Seite. Das funktioniert so, dass der Arbeitgeber diesen Anteil des Lohnes zuzüglich einer Zulage direkt an die Bausparkasse überweist. Der auf diese Weise ausbezahlte Anteil des Lohnes ist nicht sozialversicherungspflichtig. Das spart auf beiden Seiten Geld. Allerdings sollte man bedenken, dass dieser Anteil dann später bei der Berechnung der erworbenen Rentenentgeltpunkte nicht mit berücksichtigt wird. Deshalb ist es in den meisten Fällen sinnvoll, die erzielten Einsparungen in eine Riester Rente zu stecken.

Wer jetzt noch eine teure Baufinanzierung am Hacken hat, der sollte sich unbedingt darüber Gedanken machen, ob eine Umschuldung nicht eine sinnvolle Sache wäre, die die Kosten nachhaltig senken könnte. Allerdings sollte man dabei den Blick nicht ausschließlich auf die Zinsen, sondern auch auf die möglicherweise mit einer Umschuldung verbunden Nebenkosten richten. Sie könnten nämlich einen erzielten kleinen Zinsvorteil komplett zunichte machen.

Das Hauptaugenmerk sollte bei der Umschuldung einer Baufinanzierung auf die Vorfälligkeitszinsen gerichtet werden, die man eventuell für die Ablösung des Altvertrages entrichten muss. Hier ist derjenigen Kreditnehmer im Vorteil, der für seine Hypothek einen variablen Zinssatz vereinbart hat. Er muss lediglich auf den Zeitpunkt warten können, zu dem die Kreditbank eine Zinsanpassung vornimmt. Diese gibt ihm nämlich die Gelegenheit, den Kredit in Teilen oder im Ganzen ohne eine Entschädigung für die Bank ablösen zu können.

Eine weitere Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung für eine Baufinanzierung ergibt sich, wenn im alten Kreditvertrag eine Laufzeit für die Zinsbindung vereinbart worden ist, die an eine Laufzeit des Vertrages gekoppelt worden ist. Dann muss nämlich in aller Regel ein neuer Vertrag über eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Ansonsten sollte man genau in seinen Kreditvertrag schauen oder sich von den Mitarbeitern den Bank informieren lassen, welche Vorfälligkeitszinsen bei einer vorzeitigen Ablösung der Darlehen in Rechnung gestellt werden.

Möchte man sich beim Anschlussvertrag für die Baufinanzierung die Kosten für das Wertgutachten und das Umschreiben des Grundpfandrechtes im Grundbuch ersparen, kann man sich auf dem freien Kreditmarkt nach einem nicht an einen konkreten Verwendungszweck gebundenen Kredit umschauen. Während man noch bis vor zwei Jahren dort eine maximale Kreditsumme von 20.000 Euro bekommen konnte, gibt es heute sogar Angebote, bei denen beim Nachweis einer entsprechenden Bonität bis zu 100.000 Euro zur Verfügung gestellt werden. Solche Kredite bekommt man teilweise sogar ohne Abschlussgebühren, was sich wiederum vorteilhaft auf die effektiven Jahreszinsen auswirkt.