Hypothekenrechner

Wenn man in eine Situation kommt, in der man die Raten für eine Hypothek ganz oder teilweise nicht mehr bezahlen kann, ist schnelles Handeln angesagt. Am besten, man nimmt so früh wie möglich Kontakt mit der Kreditbank auf. Gemeinsam lassen sich fast immer Lösungen finden, wie man eine Kündigung der Baufinanzierung und damit auch das Risiko einer Vollstreckung im Wege einer Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilien verhindern kann. Es stehen gleich einige Varianten zur Verfügung, mit denen man eine Baufinanzierung auch unter schwierigen Bedingungen noch retten kann. So könnte man beispielsweise mit der Bank eine Tilgungsaussetzung für einige Zeit vereinbaren.

Der Ausgleich der ausfallenden Zahlung kann entweder über eine minimale Ausstockung der danach über die Restlaufzeit des Kredites zur zahlenden Raten oder über eine Verlängerung der Laufzeit der Baufinanzierung erfolgen. Als zweite Variante steht die Reduzierung der Höhe der Tilgung zur Verfügung. Diesen Weg gehen die Banken bei einer Baufinanzierung heute oft aus dem einzigen Grunde mit, weil sie wissen, dass bei einer Zwangsversteigerung angesichts der allgemeinen Lage auf dem Immobilenmarkt keine besonders hohen Erlöse heraus zu holen sind und sie ohnehin auf einer Restforderung sitzen bleiben würden. Außerdem ist eine Zwangsvollstreckung auch für die Bank mit hohen Aufwendungen verbunden, die angesichts einer kleineren Kreditsumme gar nicht lohnenswert sind. Bringt das alles keinen Erfolg kann man mit der Bank zur Aufrechterhaltung des Vertrages zur Baufinanzierung auch über das Einbringen zusätzlicher Sicherheiten verhandeln. Dazu eignen sich Guthaben, die man in verschiedenen Verträgen zur Altervorsorge angesammelt hat. Einzig die staatlich geförderten Renten dürfen zur Absicherung einer Baufinanzierung nicht verpfändet werden. Auch Aktien können als Sicherheiten angeboten werden. Hier muss man aber wissen, dass es hier unterschiedliche Anrechnungspraktiken gibt. Aktien von Unternehmen, die im DAX oder einem vergleichbaren Index gelistet sind, können mit bis zu achtzig Prozent ihres Nennwertes berücksichtigt werden. Andere Aktien werden teilweise überhaupt nicht angerechnet. Ein gleiches Vorgehen gilt auch für Anteile an den verschiedensten Fonds. Letztlich wäre auch eine Umschuldung zur Ablösung einer gefährdeten Baufinanzierung eine Chance, einer Zwangsversteigerung entgehen zu können. Dazu sollte man vor allem seine Versicherungspolicen genauer anschauen. Rentenverträge und Kapital bildende Lebensversicherungen können nicht nur verpfändet, sondern auch beliehen werden, ohne dass man den daraus resultierenden Versicherungsschutz verliert. Darlehen sind maximal bis zur Höhe des aktuell ermittelten Rückkaufswertes möglich. Da diese Summen vom Versicherten bereits eingezahlt und über die Rendite erwirtschaftet worden sind, bekommt man solche Darlehen zur Ablösung einer kritischen Baufinanzierung auch in schwierigen Einkommensverhältnissen. Das hängt damit zusammen, dass die Kreditsumme auf unterschiedliche Weise verrechnet werden kann. Das kann einerseits über eine Erhöhung der Prämien über die restliche Laufzeit geschehen oder man vereinbart mit der Gesellschaft eine Reduzierung der garantierten Ablaufleistung in Höhe des Kreditvertrages. Dadurch geht die Versicherung im Gegensatz zur Bank, die eine Hypothek ausreicht, überhaupt kein wirtschaftliches Risiko ein. Kreditsummen oberhalb des jeweiligen Rückkaufswertes werden in aller Regel nicht gewährt. Wissen muss man bei einer solchen Ablösung einer Baufinanzierung allerdings, dass der Kreditbetrag am Ende steuerlich als ausbezahlte Versicherungsleistung zählt und bei der Ermittlung der zu entrichtenden Abgeltungssteuer mit berücksichtigt wird.

Im Gegensatz zu den frei verwendbaren Krediten, die lediglich über eine Schufa Anfrage und den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens aus einem ungekündigten Arbeitsvertrag mit abgelaufener Probezeit abgesichert werden und bei denen man oftmals nicht einmal Abschlussgebühren für den Kreditvertrag bezahlen muss, verursacht eine Hypothek im Einzelfall recht erhebliche Nebenkosten. Diese sollte man bei der Finanzplanung für das ins Auge gefasste Bauvorhaben unbedingt mit berücksichtigen. Soll die Hypothek zum Kauf einer Immobilie verwendet werden, dann beginnen die Gebühren bereits bei der Vermessung des Grundstücks. Konkret geklärte Grenzen sind einerseits für die Rechtssicherheit des Kaufvertrages notwendig und fließen andererseits als ermittelte Fläche in die Ermittlung des Verkehrswertes mit ein. Dieser wiederum bildet dann die Basis für die Errechnung des Beleihungswertes durch die Banken. Häufig fordern die Banken dazu sogar ein separates Wertgutachten eigens für die Bestellung einer Hypothek ein. Hier stehen zwei Möglichkeiten der Abrechnung zur Auswahl. Bei einigen Banken ist es üblich, dass der Kreditinteressent die Kosten für das Wertgutachten unmittelbar tragen muss.

Bei anderen Kreditinstituten fließen diese Kosten in die Gebühren für den Abschluss des Vertrages zur Hypothek mit ein und schlagen sich dort als Aufschlag bei den effektiven Jahreszinsen nieder. Doch bei der Hypothek schlagen noch weitere kosten zu Buche, die am Ende meistens in den effektiven Jahreszinsen oder aber direkt mit dem Kreditnehmer verrechnet werden. Das sind einerseits die Kosten, die für das Abfassen des notariellen Vertrages über das Grundpfandrecht und die Eintragung desselben im Grundbuch anfallen. Hier sollte man schon bei der Planung der Baufinanzierung konkret nachfragen, nicht dass man am Ende feststellt, dass man eine finanzielle Lücke genau in der kritischsten Phase hat, die üblicherweise genau den Zeitraum umfasst, der von der Bereitstellung der Summe aus der Hypothek bis zum Termin des Einzuges und damit zum Wegfall der Doppelbelastung für Baufinanzierung und Miete für das vorhergehende Domizil reicht.

Es gibt heute noch viele bauwillige Menschen, die glauben, dass man eine Hypothek nur bei einer der klassischen Banken aufnehmen könnte. Doch diese Annahme geht weit an den auf dem Finanzmarkt vorhandenen Angeboten vorbei. Eine Vielzahl potentieller Bauherren hätte nämlich auch die Chance, eine Baufinanzierung von einer Versicherung bekommen zu können. Aber wie soll das funktionieren? Die aktuellen Statistiken belegen, dass die meisten Menschen mittleren Alters schon sehr frühzeitig eine Lebensversicherung oder eine Rentenversicherung abgeschlossen haben, in der schon ein sehr ansehnliches Guthaben steckt. Dieses Guthaben lässt sich in verschiedener Form zu Gunsten einer Baufinanzierung verwerten. Eine Möglichkeit bestünde darin, das Guthaben an die Bank zu verpfänden. Das könnte die Lücke beim Eigenkapital schließen, die bei vielen Banken zur Ablehnung der Kreditanträge führt, und sogar eine Vollfinanzierung des Bauvorhabens ermöglichen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Guthaben als Ergänzung zur Hypothek von der Bank mit einem Policendarlehen zu beleihen.

Das ist nicht nur bei der Kapital bildenden Lebensversicherung möglich, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei den geförderten Formen der Rentenversicherung. Das Policendarlehen könnte auch ein Weg sein, die Höhe der Hypothek und die damit verbundenen Kosten zu senken. Allerdings besteht eine der unumgänglichen Voraussetzungen bei der Beleihung von staatlich geförderten Verträgen darin, dass man die zu bauende oder zu erwerbende Immobilie spätestens ab dem Renteneintritt selbst nutzen muss. Außerdem muss sie nach den aktuell geltenden Bestimmungen auf dem Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland errichtet werden. Bei der Beleihung einer Kapitallebensversicherung für eine Baufinanzierung hat man aber noch einen ganz anderen Vorteil.

Dieser besteht darin, dass man die Beiträge zur Tilgung als Vorsorgeaufwendungen steuerlich geltend machen kann und andererseits könnte man bei einem wirtschaftlichen Engpass auch mit der Versicherung vereinbaren, dass die Kreditsumme mit der Ablaufleistung aus der Police aufgerechnet wird. Dann hätte man für die übrig bleibende Laufzeit des Versicherungsvertrages lediglich die Zinskosten zusätzlich zu tragen. Dieser Weg wäre eine gute Alternative, wenn das Haushaltseinkommen für eine größere klassische Hypothek zu gering ist.

Wenn man sich Gedanken über die Zukunft der Hypotheken macht, dann sollte man einen gründlichen Blick auf die aktuellen Vergabepraktiken der Banken bei den Krediten werfen. Auch wenn in der Werbung suggeriert wird, dass heute jeder, aber auch wirklich jeder Mensch einen Kredit bekommen könnte. Aber das stimmt so nicht. Vor allem bei den oft ansehnlichen Dimensionen einer Baufinanzierung möchten die Banken vernünftige Sicherheiten sehen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, diese Sicherheiten stellen zu können. Die gängigste Praxis ist dabei die Hypothek. Warum sie die Banken bevorzugen, liegt klar auf der Hand. Sie bekommen damit das Recht, die Immobilie verkaufen und daraus ihre Kreditforderungen abtragen zu können, wenn der Kreditnehmer massiv in Zahlungsverzug kommt. Damit sie trotzdem kein großes Risiko dabei eingehen, wird die Immobilie dafür bewertet.

Im Ergebnis wird ein so genannter Beleihungswert festgesetzt, der bei einer Baufinanzierung im Normalfall nicht überschritten wird. Doch gibt es auch dabei Ausnahmen. Das könnte eventuell dann der Fall sein, wenn man bei der Bank, die die Baufinanzierung übernimmt, ein Guthaben auf Sparkonten oder auf einem Depotkonto hat, das die Differenz in vollem Umfang abdecken kann. Alternativ können hier zur Erhöhung der Summe der Baufinanzierungen auch Guthaben aus Kapital bildenden Versicherungen als Pfand angeboten werden. Da die Banken infolge der Auswirkungen der Finanzkrise inzwischen doch deutlich mehr Wert auf die Sicherheit ihrer als Kredit ausgereichten Gelder achten, ist davon auszugehen, dass die Bedeutung der Hypothek in nächster Zukunft noch weiter steigen wird. Dieser Trend dürfte sich sowohl im Bereich der privaten Baufinanzierungen als auch der gewerblichen Immobilienkredite für einige Zeit etablieren.

Bei der Bemessung der effektiven Jahreszinsen für eine Hypothek gibt es verschiedene Dinge, mit denen man als Kunde Einfluss nehmen kann. Der wichtigste Faktor ist natürlich die Bonität, die einerseits vom regelmäßig erzielten Einkommen und den einzubringenden Sicherheiten bestimmt wird. Für die Berechnung des anzusetzenden Bedarfs für den Lebensunterhalt verwenden die Banken in den meisten Fällen Richtsätze, die sich an der jeweiligen Haushaltsgröße orientieren. Nur in den seltensten Fällen wird hier eine detaillierte individuelle Bedarfsberechnung vorgenommen. Eine weitere Richtgröße bei der Zinsbemessung ist auch der Rang, auf dem das zur Hypothek gehörende Grundpfandrecht im Grundbuch der zu belastenden Immobilie eingetragen werden kann. Wer mehrere Kredite in unterschiedlichen Größenordnungen aufnehmen möchte, der kann schon im Vorfeld dafür sorgen, dass er für das größte Darlehen die besten Konditionen eingeräumt bekommt. Möglich ist das, indem man den ersten Rang mit einer so genannten Eigentümergrundschuld belegen lässt.

Diese kann ohne ein zugehöriges Darlehen eingetragen und dann an die Bank abgetreten werden. Andererseits ist es auch möglich, das Grundpfandrecht einer bereits abgezahlten Hypothek mit der Löschungsgenehmigung des jeweiligen Rechteinhabers in eine Eigentümergrundschuld umwandeln zu können. Eine nächste Richtgröße ist der Anteil der über eine Hypothek vom freien Finanzmarkt zu finanzierenden Baukosten oder alternativ des Kaufpreises. Wer bauen möchte, hat die Chance, sich bei den Banken unter Einbeziehung eines Förderdarlehens bessere Konditionen sichern zu können. Diese Förderdarlehen gibt es für die Reduzierung des Heizenergiebedarfs durch das Einbringen besserer Isolierungen, aber auch für die Einbeziehung erneuerbarer und umweltfreundlicher Möglichkeiten zur Energiegewinnung.