Hypothekenrechner

Wer im Laufe des Jahres 2010 eine Baufinanzierung benötigt, der ist gut beraten, wenn er jetzt schon aktiv wird. Wie man bei einem Vergleich unschwer feststellen kann, liegen die Hypothekenzinsen derzeit in einem unschlagbar günstigen Bereich. Selbst mit mittelfristigen Laufzeiten der Zinsbindung kann man noch effektive Jahreszinsen abfassen, wie sie noch vor einigen Jahren undenkbar gewesen wären. Wer seine Baufinanzierung erst im Sommer oder Herbst benötigt, muss sich nicht ärgern, wenn er die Prognosen zur Entwicklung der Zinsen liest. Es ist auch möglich, dass man sich diese Konditionen für ein späteres Baudarlehen sichern kann. Das kann man unter der Bezeichnung Forwarddarlehen tun. Der erste Teil des Wortes stammt wie so viele Begriffe der Finanzbranche aus dem Englischen und bedeutet so viel wie vorwärts.

Diese Option auf eine künftige Baufinanzierung mit festgelegten Konditionen ist sogar über mehrere Jahre im Voraus möglich. Der springende Punkt bei solchen Forward Hypotheken ist die Zinsbindungsfrist. Beginnt deren Laufzeit sofort, kann man sich derzeit bessere Konditionen sichern, als wenn im Optionsvertrag steht, dass die Laufzeit der Zinsbindung erst mit dem Tag der Ausreichung des dazu gehörigen Darlehens beginnt. Auch die Länge der Laufzeit der Zinsbindung schlägt sich unmittelbar in der Höhe der Zinsen nieder. Derzeit kann man davon ausgehen, dass die Zinsen immer höher werden, je länger man die Zeit der Zinsbindung vereinbart. Erfahrungsgemäß weisen Baudarlehen mit einem variablen Zinssatz im Moment die bestmöglichen Werte auf, vor allem wenn sie noch mit einem ersten oder zweiten Rang im Grundbuch abgesichert werden können. Ein variabler Zinssatz hat durchaus auch Vorteile, denn man kann hier bei jeder von der Bank vorgenommenen Anpassung der Zinsen einen beliebigen Anteil der Kreditsumme vorzeitig zurück zahlen.

Die derzeitigen Angebote bei den Zinsen für Hypotheken liegen so niedrig, wie das in den letzten beiden Jahrzehnten noch nicht der Fall war. Europäische Finanzexperten haben deshalb Deutschland und die Schweiz bereits als Paradies der günstigen Baufinanzierungen bezeichnet. Gerade einmal knappe drei Prozent effektiven Jahreszins muss der private Interessent für eine erstrangige oder zweitrangige Hypothek auf den Tisch legen, wenn er eine gute Bonität vorweisen kann. Allerdings tun sich hier die Banken mit langen Zinsbindungsfristen schwer und versuchen, in den Darlehensverträgen einen variablen Zinssatz zu etablieren. Dort steckt natürlich System dahinter, denn nach den Erwartungen der Finanzexperten werden die Zinsen für Hypotheken schon sehr bald steigen.

Einen ersten Nachfrageschub wird der einsetzende Frühling bringen. Das ist bis jetzt jedes Jahr so gewesen. Hinzu kommt, dass es untrügliche Anzeichen gibt, die darauf hindeuten, dass die deutsche und europäische Wirtschaft gerade dabei ist, sich aus dem Tal der Wirtschaftskrise wieder aufzurappeln. Noch zeigen sich die Banken mit der Vergabe von gewerblichen Hypotheken sehr zurückhaltend, doch eine Verbesserung der Bonität vieler Unternehmen wird auch hier die Nachfrage nach Baufinanzierungen verstärken. In der freien Marktwirtschaft bedeutet eine Steigerung der Nachfrage immer höhere Preise. Das ist bei den Kosten für einen Kredit nicht anders. So könnte es durchaus sein, dass sich in absehbarer Zeit der nicht zweckgebundene Konsumkredit von den Kosten her mit der klassischen Hypothek nichts mehr nimmt. Wie ist das möglich? Ein Konsumkredit verursacht in aller Regel keine Nebenkosten. Die Hypothek dagegen schon, weil sie nicht nur ein Wertgutachten zur Ermittlung der Beleihungsgrenze, sondern auch Notarkosten und Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verursacht.

Aktuell tun sich die Banken noch recht schwer, Hypotheken Darlehen an gewerbliche Kunden heraus zu geben. Hier ist ihnen die Stabilität des Einkommens in Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise noch nicht hoch genug. Einige Banken lassen sich das Risiko mit deutlich erhöhten Zinsen bezahlen. Bei größeren zu finanzierenden gewerblichen Projekten gehen die Banken in jüngster Zeit noch einen anderen Weg. Das neue Stichwort lautet CDO.

Das Kürzel steht für Collateralized Debt Obligations und steht grob gesagt dafür, dass diese Finanzierungen durch die Auflage von speziellen Investmentfonds gedeckt werden. Damit wird das bestehende Risiko auf die Schultern vieler Anleger verteilt. Die aus den Fondsanteilen resultierenden Renditen werden aus den Tilgungen und Zinsen der Kreditnehmer abzüglich der Gebühren der Bank und der Fondsgesellschaft ausgeschüttet. Um solche Geldanlagen interessant zu machen, müssen sie natürlich auch lukrative Renditen bieten.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass man hierbei als gewerblicher Kreditnehmer höhere Kosten für den Kredit einplanen sollte. Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise ist der europäische CDO Markt fast zum Erliegen gekommen. Einerseits gab es durch zahlreiche Firmenkonkurse jede Menge Ausfälle und außerdem sind die Anleger durch die unseriösen Bewertungspraktiken auf dem Finanzmarkt stark verunsichert. In den letzten Monaten mehren sich aber die Anzeichen, dass wieder Bewegung in den CDO Markt kommt. Das gilt genauso für die so genannten RMBS. Dabei handelt es sich um private Hypotheken, die von den Banken ebenfalls über die Ausgabe von Anleihen, Fondsanteilen und anderen Wertpapieren refinanziert werden.

Statistisch gesehen steigt in Deutschland die Zahl der Menschen, die sich mit dem Problem Altersarmut herum schlagen müssen. Die Hauptursachen sind die Rentenreformen der Bundesregierung, die zu Kürzungen der Einnahmen bei den Senioren geführt haben. Sinkende Löhne und Zeiten der Arbeitslosigkeit wirken sich ebenfalls negativ auf die Rentenhöhe aus. Das bedeutet aber nicht, dass die Rentner überhaupt kein Vermögen hätten. Doch dieses steckt häufig im Wohneigentum.

Schaut man sich den klassischen Vertrag zur Hypothek an, dann ist er meistens so angelegt, dass mit dem Einsetzen der Rente bzw. schon einige Jahre vorher die Baufinanzierung abgezahlt ist. Das hat den Vorteil, dass das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mit Renteneintritt schuldenfrei ist. Dennoch tun sich die Banken schwer, Senioren einen Kredit auf ihr Haus zu geben, weil ihnen das Risiko zu hoch ist, dass die Darlehensnehmer wegsterben, bevor die Hypothek zurück gezahlt ist. Einige Banken haben deshalb ein ganz spezielles Modell für den Hypothekenkredit entwickelt, bei dem man sich allerdings mit höheren Zinsen abfinden muss, als für die Hypothek eines jüngeren Menschen verlangt werden.

Gegenüber den preiswertesten Angeboten muss man ungefähr mit den doppelten Zinsen rechnen. Hinzu kommen Abschlussgebühren, die bei 1,5 Prozent der Kreditsumme beginnen. Auch bei der Kredithöhe sind diese Hypotheken Darlehen eingeschränkt. Während man sonst bei einer guten Bonität bis zu achtzig Prozent des ermittelten Beleihungswertes als Kredit bekommen kann, liegt die Grenze für die Senioren Hypotheken derzeit bei 35 Prozent. Außerdem darf es sich nicht um vermietetes Wohneigentum handeln, sondern es muss selbst genutzt werden und der Kreditnehmer muss in jedem Fall eine Restschuldversicherung abschließen, was das Immobiliendarlehen noch einmal zusätzlich verteuert.

Vom Grundprinzip handelt es sich bei beiden Begriffen um ein dingliches Recht an einer Immobilie. Das kann sowohl ein bebautes als auch ein unbebautes Grundstück sein. Die rechtliche Basis der Hypothek stellt das BGB dar. Im Paragrafen 1113 ist geregelt, welchen Mindestinhalt eine Hypothek haben muss. In jedem Falle aber muss einer Hypothek eine konkrete Forderung zugrunde liegen. Der dazu übergebene Hypothekenbrief kann gehandelt werden. Das bedeutet, dass auch die Bank die das Darlehen ausgereicht hat, den Hypothekenbrief an Dritte, zum Beispiel eine andere Bank oder eine Investmentgesellschaft verkaufen kann. Eine zwingende Voraussetzung für die Umwandlung einer Hypothek in eine Eigentümergrundschuld ist, dass das verbundene Darlehen vollständig getilgt ist. Nur in diesem Fall erhält man nämlich eine Löschungsgenehmigung.

Damit kann man zum Notar gehen und die Änderung der Grundbucheintragung von der Hypothek zur Eigentümergrundschuld vornehmen lassen. Eine Eigentümergrundschuld hat einige Vorteile. Sie kann genutzt werden, wenn man erneut eine Hypothek benötigt. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld macht auch dann Sinn, wenn man für eine Baufinanzierung mehrere Darlehen benötigt. Dann kann man nämlich damit einen guten Rangplatz für die umfangreichste Finanzierung frei halten. Ein vorderer Rang bringt in jedem Fall Vorteile bei den Zinsen, die die Bank für eine Hypothek erhebt. Bestimmte Größenordnungen bei der Baufinanzierung bekommt man ohnehin nur, wenn das sichernde dingliche Recht auf Rang 1 oder 2 im Grundbuch eingetragen werden kann.